Cómo y cuándo reclamar vicios ocultos

Qué son los vicios ocultos en viviendas y como reclamar cuando aparecen

La aparición de vicios ocultos y como reclamar cuando se manifiestan, son parte de los temas que voy a tratar en este articulo.

En la compra-venta de viviendas , uno de los principales problemas y disputas entre compradores y vendedores es el hecho de la existencia de vicios ocultos. Son aquellos defectos ocultos que no se han podido ver ni comprobar durante el periodo de compra de la vivienda. Se entiende como compradores de una vivienda que la adquirimos con unas condiciones de óptimo uso para ser habitada. El hecho de la aparición de este tipo de desperfectos, dificulta esas condiciones y por tanto tengamos derecho a reclamar una solución o indemnización.

Vicios ocultos son aquellas lesiones no visibles durante el periodo de adquisición del inmueble, sin eximir de responsabilidad al vendedor sobre ello. Como marca y regula el B.O.E en el real decreto del 24 de julio de 1889 art. 1485

«El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de
  la cosa vendida, aunque los ignorase»

 

En muchos de los casos, la falta de acuerdo entre partes, hace inevitable abordar una demanda judicial. En un procedimiento judicial para la reclamación de vicios ocultos en viviendas, es imprescindible adjuntar a la demanda un peritaje judicial.

 

Qué son vicios ocultos en vehículos

Otro caso muy habitual es la existencia de vicios ocultos en vehículos. Aquellos defectos que limitan en mayor o menor medida, el funcionamiento del vehículo. No es considerado un vicio oculto los problemas que presenta el vehículo que pueden verse a simple vista antes de efectuarse la transacción de compra venta.

En este tipo de casos, cuando la compra venta se realiza entre particulares, se regula de manera distinta a aquella que se lleva a cabo entra particular y concesionario. existen diferentes garantias, y plazos de reclamacion entre unas y otras.

 

Vídeo de explicación de vicios ocultos

 

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Plazos de reclamación de vicios ocultos

Dependerá del tipo de inmueble y del tipo de contrato. Se distinguen diferenciados para ello cuando hablamos de viviendas de segunda mano o de reciente construcción.

A lo que se refiere a vivienda de segunda mano y contratos de alquiler, esta estipulado un plazo con un máximo de 6 meses desde la fecha de adquisición de la vivienda. Puede y debe enviarse un burofax informativo de la situación y día , al vendedor del inmueble. Dicho documento no garantiza validez temporal del hecho , pero si puede ser utilizado como prueba y conocimiento del hecho durante el proceso judicial.

En caso de viviendas de reciente construcción, los plazos y responsabilidades varían dependiendo del daño acontecido.

Además de ello, en este caso, ya no hablamos tanto de vicio oculto y sí de un hecho con responsabilidad civil.

1. Si la patología afecta a elementos estructurales tales como cimientos, forjados ect…el plazo legal de reclamación es de 10 años (Seguro decenal)
2. Si nos encontramos con elementos defectuosos o mal instalados en las instalaciones tipo eléctricas, fontanería, calefacción hablamos de un plazo máximo de 3 años.
3. Por último, si los desperfectos se encuentran en los trabajos de acabado y remate de la vivienda como enyesado de paredes, instalación de puertas, mobiliario de cocina y demás, el plazo se reduce 1 año.

 

 

Que vicios ocultos nos encontramos habitualmente

La aparición de vicios ocultos en viviendas son de diferentes tipos y gravedad.

Los relacionados con agua son los más conocidos. Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. Las condiciones de deterioro en el que se encuentran las tuberías y falta de impermeabilización en cubierta y terrazas originan gran parte de este tipo de lesiones.

Otro motivo de la existencia y aparición de vicios ocultos en viviendas ,es el referido al sistema eléctrico.

Una subida de tensión o mal funcionamiento de algún elemento eléctrico, puede provocar grandes daños en el domicilio.

El hecho de ocultar o querer disimular la existencia de humedades por condensación , es otro motivo por el cual podemos reclamar el daño por vicios ocultos. En algunos casos, el vendedor imprime algún tipo de tratamiento o pintura en paredes afectadas por humedades. A priori, resulta una solución provisional, que con el tiempo se manifiesta y saca a relucir el daño real.

Por último, otro hecho habitual y muy extendido, es la existencia de vicios ocultos en los acabados de la vivienda. Afectan principalmente a los remates y ejecuciones finales de obra. Mala calidad en los trabajos de embaldosado, mala instalación de puertas y marcos y defectos en el pintado de paredes forman parte de este tipo de defectos.

 

 

Que reclamar con la existencia de vicios ocultos

Dependiendo de la situación en que nos encontremos y el contrato existente entre comprador y vendedor podemos reclamar o exigir en función de los intereses.

Esta claro, que el vendedor como tal, tiene una responsabilidad sobre las condiciones en las que se encuentra la vivienda en el momento de la venta. A ese deber de responsabilidad y al hecho de poder haber actuado de mala fe, debemos hacer referencia a la hora de reclamar los hechos. Se entiende que en la mayoría de casos, el vendedor desconocía el estado de la lesión , sobretodo en aquellos casos que no perceptible a simple vista como tuberías empotradas, cableado eléctrico, impermeabilizado de cubiertas y terrazas. Por ello, debe asumir su deber y asumir el coste de la reparación de la patología así como los daños provocados.

Otra de las reclamaciones existentes, podría ser una nueva negociación del contrato y cantidad de venta estipulada en él. Se entiende que cuando adquirimos una vivienda, es en condiciones adecuadas para su disfrute. En caso de no ser así, se puede llegar a algún tipo de negociación con la parte vendedora para que de alguna manera, está se haga cargo de la patología.

En casos mas difíciles y en el que las dos partes, no lleguen a un entendimiento amistoso, se debe recurrir a la vía judicial.

Llevando el asunto por un camino legal, el licito por parte del comprador, solicitar la anulación del contrato de compra venta y pedir daños y perjuicios como indemnización.

 

Recomendaciones a seguir

Para afrontar cualquier tipo de reclamación por este tipo de lesiones, recomiendo la elaboración de un peritaje por vicios ocultos. En primer lugar el peritaje debe reflejar los hechos, el origen y el por qué han aparecido con efecto tardío ese tipo de lesiones. Por otro lado, una valoración de los daños para posteriormente poder realizar la reclamación al vendedor. En la mayoría de casos, la elaboración de un informe pericial nos sirve de herramienta de negociación con el vendedor, evitando así, una reclamación por vía judicial.

Siempre es recomendable, la redacción de un contrato de vicios ocultos, previo a la compra venta de la vivienda.

En este caso dejar constancia que el vendedor por un lado desconoce la existencia de patologías escondidas y por otro lado que asume su coste en caso de existir.

 

Peritaje del estado de la vivienda previo a la venta

Una herramienta muy utilizada de cara a evitar reclamaciones o interponer alguna es el hecho de elaborar un peritaje del estado de la vivienda previo a la venta. Dejar constancia del estado en que se encuentra la vivienda justo en el momento en que se realiza la transacción.

Una tranquilidad para el vendedor, que puede probar de manera real, el estado en que se encuentra el inmueble que va a vender.

De cara al comprador, disponer de un informe pericial de estado en que se encuentra el inmueble a fecha de compra, por si en un futuro es necesario reclamar la existencia de vicios ocultos que a fecha de compra venta se habían intentado ocultar.