Cómo reclamar el valor de referencia de catastro

Cómo reclamar valor de referencia de catastro
Perito tasador especialista en tasación de herencias y divorcios
Juan sastre tasador 

Desde el pasado 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor el ya polémico valor de referencia de catastro. A través de este artículo quiero informarte de cómo puedes reclamar el valor de referencia y que opciones tienes para ello. Por qué valor debemos los contribuyentes declarar tanto en el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP como en el impuesto de sucesiones y donaciones ISD. 

Lo que ya sabemos en los primeros días de 2022 es que dicho valor de referencia va a afectar y condicionar en mayor o menor medida el mercado inmobiliario. 

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en valoración de inmuebles, he resumido lo que necesitas saber para reclamar al catastro un valor de referencia erróneo mediante una tasación.

 

Qué función tiene el nuevo valor de referencia

La función principal del nuevo valor de referencia de catastro es la obligación de declarar como base imponible en una compra de inmueble, dicho valor de referencia. Salvo en aquellos casos en el que el valor de escritura sea superior que dicho valor de referencia. Ahí habrá que declara por valor escriturado 

Es decir, la administración siempre gana.

Este valor de referencia se aplica hasta el momento, solo en viviendas residenciales y garajes. Quedan excluidos y afectados por el valor de referencia inmuebles rústicos, terrenos, naves industriales, locales y demás inmuebles.

 

Vídeo de como reclamar valor de referencia

 

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Qué ha cambiado con el valor de referencia catastral en la valoración del inmueble 

En términos generales, nada ha cambiado con el valor de referencia, salvo que ahora será el propio contribuyente el que deba demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado del bien.
Por su lado y al igual que estaba haciendo hasta ahora, la administración seguirá valorando los inmuebles de manera puramente genérica aplicando un coeficiente corrector subjetivo y no sustentado en ningún parámetro objetivo de tasación.
La administración va a seguir valorando esos bienes, a su imagen y semejanza siendo el propio contribuyente el que tenga ahora que demostrar que esos valores son erróneos.

Ejemplo erróneo de valoración de referencia de catastro

Un ejemplo erróneo de valoración de referencia de catastro, es en aquel caso que se realiza una compra venta por ejemplo de valor en escritura de 300.000 € del inmueble transaccionado. A la hora de liquidar el ITP, el valor de referencia obtenido a través del catastro y por el cual dicha entidad valora el inmueble es de 350.000 €.

El comprador del inmueble deberá obligatoriamente declarar en el pago del impuesto el valor de 350.000 €, aunque la transacción se realizado y escriturado por 300.000 €. Tomando como referencia a modo orientativo que en Baleares el ITP ronda el 8% del valor de venta, en dicho ejemplo el contribuyente debería pagar en concepto de impuesto por valor 28.000 € , cuando si se toma como base el valor escriturado sería solo 24.000 €.

Por ahí nos imponen 4.000 € más de impuesto. 

En definitiva, una tomadura de pelo, con la que la administración se asegura un ingreso en cuanto a tributos establecidos a su interés.

 

 

Errores que comete el catastro para obtener el valor de referencia de un inmueble

El principal error que comete el catastro a la hora de obtener el valor de referencia de un inmueble es que no realiza visita presencial al mismo. Por tanto, no conoce ni características físicas ni funcionales del bien objeto a valorar.

Como ya he comentado en otros artículos, que debe tenerse en cuenta cuando se tasa una vivienda, a la hora de valorar inmuebles y más aun residenciales es importante conocer tanto las características interiores y exteriores del bien.

A la hora de obtener el valor de referencia, el catastro no tiene en cuenta el estado del inmueble, por qué no lo ha visitado y por tanto no lo conoce. No valora zonas comunes, ascensor, mejoras, depreciaciones ni distribución. Solo basa su valor a través de los datos obtenidos por notarios y registradores de las compra ventas realizadas en la zona. A través de ello saca una media.

Con todo ello, catastro obtiene su «valor de mercado».

 

tasación para reclamar valor de referencia

 

Cómo se puede reclamar un valor de referencia de catastro erróneo

Para poder reclamar un valor de referencia de catastro erróneo, será el propio contribuyente el que debe realmente demostrar que ese valor es erróneo y por tanto demostrarlo de manera real y objetiva. Una manera de demostrar el valor real del inmueble será presentar un informe de tasación del bien inmueble objeto.

A diferencia de lo que ocurría hasta el 31 de diciembre de 2021, la carga de la prueba recae ahora sobre el contribuyente y no sobre la administración. Anteriormente si era esta, la que consideraba que la base aportada en el impuesto era errónea, iniciaba un procedimiento de comprobación de valores.

Cómo afectado por un valor de referencia errónea, podrás optar por dos opciones;

  • La primera pasa por hacer frente al pago del impuesto en base al valor de referencia obtenido en catastro. Una vez pagado el impuesto, solicitar la rectificación de la liquidación y la devolución de los ingresos indebidos, a través de la reclamación pertinente y basada en alguna prueba fehaciente.
  • Por otro lado, puedes establecer como base del impuesto, el valor de mercado del bien o valor escriturado. Eso implica el riesgo, casi asegurado, que la administración te presente una notificación imponiendo el valor de referencia. 

Con independencia de la opción a seguir, vuelvo a reiterar que la carga de la prueba recae sobre ti, el contribuyente. Deberás ser tu el que debes demostrar que el valor de mercado del inmueble, no se corresponde con el de referencia.

 

Valoración de inmueble para reclamar valor de referencia del catastro

Analizar y estudiar el mercado inmobiliario de la zona y reflejar mediante un informe de tasación, todos los parámetros que afectan al valor de mercado del inmueble. Utilizando alguno de los métodos que se establecen en la orden ECO 805/2003 en cuanto a la valoración de inmuebles.
Evidentemente no vale para este tipo de reclamaciones, valoraciones estimadas de inmuebles, valoraciones online gratuitas, estimaciones comerciales inmobiliarias y demás pruebas que no tengan el rigor, profesionalidad y conocimiento que requiere la valoración de inmuebles.

Qué pasa si declaras por debajo del valor de referencia

Si decides declarar y tributar por debajo del valor de referencia que sepas que la administración seguramente te sancionará. Te exigirán intereses de demora en cuanto al pago de esos tributos.

A efectos de hacienda, estás declarando una base imponible inferior a la legalmente prevista. Por tanto habrá que sopesar la cuantía de la deuda tributaria que puede resultar de la diferencia entre aplicar un valor u otro.

Ante esta tesitura, te pido prudencia y que te asesores correctamente mediante un abogado o gestor especializado en este tipo de asuntos.

 

Qué hacer si el inmueble no tiene valor de referencia

Puede ser que el inmueble recibido ya sea en compra venta o en herencia, no tenga valor de referencia asignado. Como ya he comentado anteriormente, actualmente el valor de referencia se aplica en inmuebles residenciales y garajes. 

En los casos que el inmueble objeto de compra o adquisición no tenga valor de referencia, se tomará a efectos contributivos el valor de mercado del bien.

Hay que tomar como referencia una tasación pericial o el valor de escritura. Deberá ser la administración la que no estando de acuerdo con ese valor, inicie un procedimiento de comprobación de valores.

 

 

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