Cómo se obtiene el valor de un suelo con una construcción

Para entender cómo se revaloriza un suelo con construcción, lo primero que hay que saber es que el suelo no aumenta de valor simplemente porque tenga una edificación encima. El valor del suelo depende de su ubicación, clasificación, edificabilidad, uso permitido, entorno y situación urbanística.

Otra cosa distinta es que el inmueble completo, formado por suelo y construcción, tenga un valor mayor en el mercado. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador inmobiliario en España. En este tipo de valoraciones, es importante separar bien el valor del suelo del valor de la construcción.

Qué diferencia hay entre suelo y construcción

El suelo es la base física y urbanística sobre la que se puede edificar. La construcción es lo que se levanta sobre ese suelo, vivienda, nave, local, edificio o cualquier otra edificación. Un solar puede tener el mismo valor de suelo con una construcción antigua, moderna o incluso sin edificación, siempre que su situación urbanística y edificabilidad no cambien.

Esquema sencillo:

• Suelo: depende de ubicación, uso permitido, edificabilidad y situación urbanística.
• Construcción: depende de antigüedad, estado, calidades, superficie y uso.
• Inmueble completo: suma el valor del suelo y el valor de la edificación.
• Recalificación: sí puede cambiar de forma importante el valor del suelo.

Por qué una construcción no siempre revaloriza el suelo 

Una construcción puede aumentar el valor del inmueble en conjunto, pero no necesariamente el valor del suelo por separado. Por ejemplo, dos solares iguales y contiguos pueden tener el mismo valor de suelo aunque uno esté edificado y el otro no. Lo que cambia es el valor total del inmueble, no el valor urbanístico del suelo.

Esto explica por qué no se puede calcular el valor de un terreno sumándole simplemente lo que costó levantar la casa. El suelo vale lo que vale por su ubicación y por lo que las leyes de urbanismo permiten construir en él, sin importar si ahora mismo hay un chalé de lujo o un terreno vacío. Por ello, se deben separar ambas.

Cómo se obtiene el valor de un suelo 

El valor de un suelo se puede obtener mediante métodos de valoración que analizan qué se puede construir, qué valor tendría el inmueble terminado y qué costes serían necesarios para desarrollarlo. En términos sencillos, se parte del valor que podría tener el inmueble final y se descuentan costes de construcción, gastos y beneficio del promotor.

De ahí se obtiene el valor del suelo. La idea básica sería, valor del inmueble terminado : valor del suelo + coste de construcción + gastos + beneficio del promotor.

Qué aspectos pueden cambiar el valor del suelo 

El suelo puede cambiar de valor si cambia su situación urbanística, su entorno o sus posibilidades reales de aprovechamiento. Es decir, el valor de la tierra no es algo fijo que dure para siempre. Un terreno que hoy vale poco puede multiplicar su precio si el ayuntamiento aprueba un plan para construir viviendas en esa zona o si deciden abrir una nueva avenida justo al lado. 

Factores que pueden influir:

• Recalificación urbanística: pasar de un uso a otro puede aumentar mucho el valor.
• Mayor edificabilidad: si se permite construir más metros, el suelo puede valer más.
• Mejoras del entorno: nuevos servicios, accesos, comercios o equipamientos pueden influir.
• Estado físico del solar: explanación, accesos, acometidas o mejoras pueden aportar valor.

Cómo repercute la construcción en el valor del inmueble

La construcción sí puede aumentar el valor del inmueble completo, porque el comprador no compra solo suelo, sino suelo más edificación. Una vivienda reformada, una nave en buen estado o un edificio actualizado pueden tener más valor comercial que una construcción antigua o en mal estado.

Pero ese aumento pertenece al conjunto del inmueble, no al suelo aislado. Por eso, en una valoración inmobiliaria conviene separar bien los conceptos. No es lo mismo decir “ha subido el valor del suelo” que decir “ha subido el valor del inmueble construido”. Distinguir ambos términos evita errores.

Ejemplo sencillo

Imagina dos solares iguales en la misma calle. Uno está vacío y el otro tiene una vivienda antigua. El valor del suelo puede ser muy parecido en ambos casos. La diferencia estará en la construcción, si la vivienda sirve, suma valor; si está en ruina o hay que demolerla, incluso puede restar por el coste de derribo.

Como tasador inmobiliario en España 

Como tasador en España, mi opinión es clara, no hay que confundir la revalorización del suelo con la revalorización del inmueble completo. He visto muchas dudas en este punto. Alguien construye sobre un solar y piensa que el suelo ha subido de valor.

Realmente, lo que ha aumentado es el valor del conjunto, porque ahora existe una edificación que puede venderse o explotarse. El suelo se revaloriza sobre todo cuando cambian sus condiciones urbanísticas, su edificabilidad o su entorno. La construcción, en cambio, aporta valor.

Qué recomiendo antes de valorar un suelo con construcción

Antes de valorar un suelo con construcción, recomiendo analizar por separado el terreno y la edificación. Hacerlo de esta manera te permitirá ver con total claridad de dónde sale cada euro y evitará discusiones innecesarias. Al separar lo que vale la tierra de lo que vale la edificación, sabrás con total exactitud el patrimonio real que se está repartiendo.

Mi recomendación es sencilla:

• Comprueba la clasificación urbanística del suelo.
• Revisa la edificabilidad permitida.
• Diferencia valor del suelo y valor de la construcción.
• Ten en cuenta si la edificación suma valor o requiere derribo.
• No confundas valor del solar con valor del inmueble completo.

Valorar un suelo con construcción no consiste solo en mirar qué hay edificado. Consiste en entender qué vale el terreno, qué aporta la construcción y qué posibilidades reales tiene el inmueble en el mercado.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.