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Qué debes saber sobre cómo se revaloriza un suelo con construcción
Lo primero que debes saber sobre cómo se revaloriza un suelo con construcción o sin ella, es que su valor como tal no varía. El valor del suelo es el mismo situando en él una construcción o sin ella.
Un suelo por sí, no adquiere o sube valor. Otra cosa es que dicho suelo o solar sea recalificado.
Es decir, ocurre muy a menudo en pueblos o zonas no céntricas, que existen corrales, huertos o demás tipos de suelos que se pueden recalificar y ya disponen de los permisos necesarios para su edificación. Esa RECALIFICACIÓN, sí que supone una revalorización del suelo solo por el hecho del cambio de uso, pero nunca por la edificación que en él exista.
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Cómo se obtiene el valor de un suelo
El valor de un suelo se obtiene por el método residual establecido y reflejado en la orden ECO 805/2003 que regula la metodología llevada a cabo para elaborar un informe de tasación inmobiliaria.
A través de ese método se puede conocer el valor del suelo objeto de valoración en base a la siguiente afirmación:
Valor de mercado de inmueble = Valor del suelo + Coste de construcción de la edificación + gastos necesarios del promotor + Beneficio del promotor (coeficiente comercial)
Tal y como su nombre indica, de manera residual podemos conocer el valor del suelo, obteniendo el resto de valores. Entonces se puede determinar el que valor de suelo de un inmueble, dependerá de la edificabilidad que pueda llevar a cabo en él. Dependiendo de ese aspecto, podremos calcular el coste de la construcción.
Qué aspectos revalorizan un suelo
Como he comentado anteriormente su suelo por sí solo no revaloriza, pero sí que existen algunos condicionantes que pueden hacer que su valor sufra algún cambio.
Por ejemplo, si en un solar se lleva a cabo algún tipo de mejora en cuanto al explanado del mismo, instalación de drenajes, excavación para encontrar agua en pozo o cualquier otro tipo de labor relacionada, sí que podría valer un poco más ese solar.
Otro aspecto que puede influir, es el entorno donde se encuentre en solar. Si tenemos un solar rodeado de otros y en los demás se construyen viviendas, supermercados y zonas deportivas, evidentemente nuestro solar tendrá más valor. Ese valor de más se lo ha proporcionado el entorno y no la edificabilidad en nuestro propio solar, eso no ha cambiado.
Ejemplos de valor de suelo
Te puedo poner varios ejemplos de valor de suelo, en los que entenderás que dicho suelo no se revaloriza en relación a su edificación.
Tenemos un solar edificado en el centro de una gran ciudad, pongamos que hablo de Madrid. Su construcción es muy antigua, la derrumbamos y construimos un edificio muy moderno, con todo lujo de detalles y con características actualizadas a día de hoy. Pues bien, el valor del solar sigue siendo el mismo, con independencia del estado del inmueble que en él se ubique.
Otro ejemplo, tenemos dos solares contiguos e iguales en superficie y características. En uno de ellos hay una construcción y en el otro no hay nada. Pues bien, los dos solares (el suelo) valen lo mismo.
Último ejemplo, tenemos un solar, viene un huracán y derrumba la construcción existente, ¿sabes qué?, el solar sigue valiendo lo mismo que antes del fenómeno huracanado.
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Cómo repercute una construcción en el valor de un suelo
Partimos desde el punto en que la valoración inmobiliaria se basa en el valor de suelo más el coste de la construcción más los gastos de promotor. A todo ello debemos sumarle un coeficiente de mercado (coeficiente comercial) ya que se entiende que el inmueble en su conjunto (solar + edificación) tiene un valor comercial por el que se podría vender y recibir un beneficio.
Un promotor no adquiere un solar y lo edifica si no es para obtener un beneficio. Pues bien, ese beneficio es lo que puede considerarse una revalorización del inmueble en su conjunto. Pero que quede claro que el solar por sí solo no se revaloriza. Necesita de una construcción y entre los dos forman un inmueble conjunto por el cual si puede obtenerse un valor comercializable del que sacar un beneficio.
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