Valorar nave industrial
Para valorar una nave industrial hay que tener en cuenta aspectos edificatorios como superficie, estado, acceso y ubicación. Además de ello, es necesario conocer el uso para el que está destinada esa nave. En función a ello y dependiendo de tu tipología encontramos naves industriales, agrícolas, parcelas destinadas a industria o locales comerciales.
Al ser inmuebles dotados de características propias y en la que muchas veces no se encuentran comparables en el mercado quizás sea necesaria su valoración por métodos diferentes a de viviendas comunes.
Es decir, si el mercado lo permite se puede valorar una nave industrial mediante el método de comparación. Si por contra, no es posible por falta de testigos, será a criterio del tasador elegir que método utilizar. Por norma general en método de coste.
Que es una nave industrial
Una nave industrial es aquella edificación que más de un 65% de su superficie está destinada a uso industrial, con independencia del uso que se le atribuya el al resto de la edificación.
Por ejemplo, una nave industrial de 2000 m2 donde en el interior de la misma tenga su residencia habitual su propietario, en una vivienda de 90m2, seguirá teniendo catalogación de industrial.
Podemos encontrar varios tipos de nave divididos en dos grandes grupos, por un lado, la nave industrial y por otro lado la nave agrícola. Característica común de las naves es el tipo de techo bien edificado a «dos aguas» o en «diente de sierra».
Tipos de nave industrial
Existen diferentes tipos de naves industriales, y estos suelen ser clasificados en categorías según su uso o características estructurales. Una forma común de clasificar las naves industriales es según su tipo, A, B o C.
Nave industrial tipo A: Son naves con estructura metálica, con una alta capacidad de carga y buena resistencia al fuego. Estas naves suelen ser utilizadas para actividades como almacenamiento, distribución y logística.
Nave industrial tipo B: Son naves con estructura de mampostería, con una alta capacidad de carga y buena resistencia al fuego. Estas naves suelen ser utilizadas para actividades como la producción, ensamblaje y almacenamiento.
Nave industrial tipo C: Son naves con estructura de mampostería y cubierta de tejado de fibrocemento, con una capacidad de carga moderada y buena resistencia al fuego. Estas naves suelen ser utilizadas para actividades como la producción, ensamblaje y almacenamiento.
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Que se valora en una nave industrial
Los aspectos a tener en cuenta para valorar una nave industrial son varios dependiendo de su tipología, depreciación y características. Entre los más importantes se encuentran su estado, superficie, instalaciones, altura, acceso y localización.
Como norma general se trata de inmuebles en los que han existido diferentes negocios con lo que ello supone en constante cambio y rehabilitación. Es conocido el hecho que una nave industrial puede destinarse a comercio, almacén, distribución de material químico, material en frio, pintura, oficinas y muchos más usos.
Todos esos usos influyen a lo hora de obtener un valor del inmueble, dependiendo del uso anteriormente dado. La conocida como «depreciación funcional».
A continuación, relaciono varios aspectos a tener en cuenta a la hora de valorar una nave industrial.
Qué sube el valor de una nave industrial
Hay varios factores que pueden afectar el valor de una nave industrial, algunos de ellos son:
- Ubicación: Una nave industrial ubicada en una zona con buena conectividad y accesibilidad a carreteras y vías de transporte público tiene un valor más alto que una ubicada en una zona remota.
- Tamaño: Una nave industrial más grande tendrá un valor más alto que una más pequeña.
- Estado de conservación: Una nave industrial en buen estado de conservación tendrá un valor más alto que una en mal estado.
- Características específicas: Una nave industrial con características específicas como sistemas de seguridad, equipos de climatización, etc, tiene un valor más alto que una sin estas características.
- Demanda: Una nave industrial en una zona con alta demanda tendrá un valor más alto que una en una zona con baja demanda.
Localización de la nave
Como norma general una nave industrial está situada en lugares donde su actividad no influya ni afecte a zonas residenciales. Un lugar como un polígono industrial es el idóneo para este tipo de edificaciones.
Si bien es cierto que podemos encontrar naves en zona urbanas y residenciales, la realidad es que pocas de ellas se encuentran en estos lugares. Su ubicación debe ser sin duda, uno de los aspectos a tener en cuenta para valorar este tipo de inmuebles.
Estado de conservación
Su estado de conservación o «depreciación física» es otro aspecto a tener muy en cuenta para obtener el valor de tasación.
Paredes y techos en buenas condiciones, estado de estructura y suelo características importantes.
Servicios e instalaciones
Los servicios e instalaciones de las que dispone la nave irán en función del tipo de negocio que se ubique en ella. Es decir, sin se destina el uso de la nave a almacenaje de productos, dificilmente encontremos en ella oficinas o zona de carga y descarga(rampa).
En cambio, si su uso está destinado a la venta de productos de pintura, además de la zona de almacenaje seguramente encontremos zona de oficina y caja de atención al cliente.
Depreciación funcional de una nave
La depreciación funcional de una nave hace referencia al valor de los costes necesarios para adaptar la nave a los usos que se destina, corregir diseño u obsolescencia. Elementos que impiden o limitan el uso normal de la nave.
Por ejemplo, una nave que su anterior uso haya sido el de reparación de autocares y en el que se haya instalado un foso subterráneo. Para poder volver a ofertar en el mercado el uso de la nave original, será necesario costear y eliminar dicho foso.
Acceso
El acceso a la nave y la zona de descarga para copio de material, es otro punto a tener en cuenta. Todo ello, en función al uso que vaya a darse al inmueble.
Cuánto cuesta tasar una nave industrial
Cuánto cuesta tasar una nave industrial irá en función del tipo de nave, características y objeto por el cual se solicita la tasación.
No es los mismo valorar una nave industrial del uso privado para almacenaje en un proceso de compra venta que tasar una nave con cámara frigorífica en su interior para realizar un reparto y adjudicación hereditaria.
Cómo saber el valor catastral de una nave industrial
Para saber el valor catastral de una nave industrial se puede consultar de diferentes maneras:
- Mediante el recibo del I.B.I. En el mismo recibo viene especificado el valor por el cual el catastro del ayuntamiento correspondiente tiene valorado el inmueble.
- A través de la oficina de catastro que tiene habilitada para ello el ayuntamiento.
- Realizando la solicitud a través de la oficina virtual de catastro.
Cuando es necesaria la valoración de una nave industrial
Será necesaria la valoración de una nave industrial cuando se solicite una hipoteca. Como garantía hipotecaria será necesario presentar una tasación oficial a través de una sociedad de tasación.
Otros supuestos en los que se necesita una tasación de nave es en procesos de reparto y adjudicación de herencias, divorcios, expropiaciones o procedimientos judiciales.
Será necesaria la figura del tasador de inmuebles en caso de naves industriales. En caso de ser naves agrícolas un ingeniero agrícola deberá realizar la valoración.
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Normativa para valorar naves industriales
La normativa que influye en cuanto a la valorar una nave industrial es:
- Las tasaciones para procesos civiles se rigen por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Si se requieren en procesos legales están apegadas a la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
- Las tasaciones con carácter fiscal están regidas por la Ley General Tributaria 230/1963 del 28 de diciembre.
- En caso de que tengan finalidades financieras, o hipotecarias, se apegan a la Orden de 805/2003 que contempla las normas de valoración de bienes inmuebles.
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