Mi hermano quiere comprar mi parte del piso heredado

En una herencia, cuando un hermano quiere quedarse con el piso heredado y comprarle su parte al otro, aparece una pregunta muy importante, qué valor se utiliza para hacer esa operación. Aquí hay que tener mucho cuidado, porque se suelen mezclar dos conceptos diferentes, el valor para aceptar la herencia y el valor para repartir.

Y no son lo mismo. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En estos casos, lo importante no es buscar el valor que más conviene a una parte, sino el valor que permite tomar una decisión justa entre herederos.

Qué valor se usa para aceptar una herencia 

Lo primero que deben hacer los herederos es aceptar la herencia. Para ello, se declara un valor de los bienes heredados, entre ellos el inmueble. En muchos casos, para aceptar la herencia y liquidar impuestos, se toma como referencia el valor de referencia si el inmueble lo tiene.

Si se declara por debajo, Hacienda puede revisar el valor y reclamar la diferencia mediante una complementaria. Esto es así porque el valor de aceptación tiene una finalidad principalmente fiscal. Sirve para cumplir con la Administración, liquidar impuestos y formalizar la herencia.

Por qué no hay que confundir valor fiscal y valor de reparto 

El error aparece cuando ese mismo valor fiscal se quiere utilizar después para que un hermano compre la parte al otro. El valor de referencia, el valor catastral o el valor que pueda interesar fiscalmente no siempre representan el valor real de mercado del inmueble.

De hecho, muchas veces están bastante por debajo. Por eso, una cosa es aceptar la herencia y otra muy diferente es hacer un reparto de herencia justo entre los herederos.

Qué valor se usa si un hermano se queda el piso heredado

Si un hermano quiere quedarse con el piso heredado y comprar la parte al otro, el valor que debería utilizarse es el valor de mercado actual del inmueble. Ese valor refleja lo que realmente vale la vivienda en el momento en que se realiza la operación.

Es decir, lo que podría pagar un tercero si ese piso saliera al mercado en condiciones normales. Esto es importante porque el hermano que vende su parte no debería cobrar en función de un valor fiscal bajo, sino en función de lo que realmente vale su porcentaje del inmueble.

Ejemplo sencillo entre dos hermanos 

Imaginemos dos hermanos, Juan y Carlos, que heredan un piso al 50%. El inmueble tiene un valor de referencia de 200.000 euros, pero su valor real de mercado es de 300.000 euros. Si Juan quiere quedarse con el piso y le compra la mitad a Carlos por el valor de referencia, le pagaría 100.000 euros.

Pero si el valor real del piso es de 300.000 euros, la mitad de Carlos valdría 150.000 euros. La diferencia es clara, Carlos estaría perdiendo 50.000 euros y Juan podría quedarse con un inmueble por debajo de su valor real.

Qué pasa si se usa un valor incorrecto

Utilizar un valor incorrecto puede generar una sensación de injusticia muy grande entre herederos. Al principio puede parecer una forma rápida de cerrar el asunto, pero después suelen venir los reproches. El heredero que compra normalmente querrá usar el valor más bajo posible.

El heredero que vende querrá cobrar lo que realmente vale su parte. Y ahí es donde nace el conflicto, cuando existe desacuerdo en el valor de inmuebles heredados, lo más prudente es no dejar que el valor fiscal decida por vosotros. El precio que asigna la administración no refleja las mejoras de la vivienda.

El valor catastral o de referencia puede perjudicar a una parte 

El valor catastral o el valor de referencia pueden servir para determinados trámites, pero no garantizan un reparto justo entre hermanos. Si se usan para adjudicar el inmueble, una parte puede salir beneficiada y la otra perjudicada. No porque haya mala fe necesariamente, sino porque se está usando un valor que no responde a la realidad del mercado.

Otra cosa distinta es que ambos herederos lo acepten conscientemente por motivos familiares, emocionales o personales. Eso ya es una decisión vuestra, pero hay que saber que, técnicamente, no es el valor justo de mercado. Al final del día, la paz familiar y el bienestar emocional tienen un valor que ninguna tasación puede calcular.

Como tasador de herencias en España 

Como tasador de herencias en España, mi opinión es clara, si un hermano se queda el piso heredado, la operación debe hacerse tomando como referencia el valor de mercado. No dejéis que el valor fiscal tome decisiones por vosotros.

El valor fiscal puede servir para impuestos, pero el reparto entre hermanos debería hacerse con una valoración real del inmueble. He visto muchas herencias donde el problema no era que un hermano quisiera quedarse con la casa.

El problema era que quería hacerlo por un valor bajo, y el otro heredero terminaba sintiendo que le estaban tomando el pelo.

Qué recomiendo antes de que un hermano compre la parte al otro 

Antes de firmar nada, recomiendo valorar el inmueble a mercado, así todos sabéis cuánto vale realmente el piso y qué cantidad corresponde a cada parte.

Mi recomendación es sencilla:

• Aceptar la herencia por el valor fiscal que corresponda, siempre dentro de los límites legales.
• No usar automáticamente ese valor para repartir.
• Valorar el inmueble a mercado antes de adjudicarlo.
• Calcular la parte de cada heredero sobre ese valor real.
• Dejar por escrito cualquier acuerdo distinto, si se decide pactar un precio inferior por motivos familiares.

En algunos casos, además, puede ser necesaria una tasación retrospectiva en herencia si hay que valorar el inmueble a una fecha concreta, como la fecha de fallecimiento.

Si un hermano se queda el piso heredado, no se trata solo de cerrar la operación rápido. Se trata de que nadie salga perjudicado por utilizar un valor que no corresponde.

Para este tipo de situaciones puedes consultar mi servicio de tasador de herencias, así como las páginas sobre reparto de herencia, desacuerdo en el valor de inmuebles heredados y tasación retrospectiva en herencia.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.