Una vez que recibimos un piso en herencia, surgen muchas dudas sobre qué hacer con ese bien inmueble. Una de las primeras preguntas suele ser clara: quién es el propietario para vender un piso heredado y qué pasos deben darse antes de poder venderlo.
En función del número de herederos, la situación puede ser más o menos sencilla. No hace falta decir que, cuantos más beneficiarios existan sobre el piso heredado, más posibilidades hay de que aparezcan desacuerdos sobre el uso, la venta o el valor de la vivienda.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En este artículo quiero explicarte quién puede vender un piso heredado, qué ocurre si hay varios herederos y por qué conocer el valor real de la vivienda es tan importante antes de tomar decisiones.
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Quién puede vender un piso heredado
Para vender un piso heredado, lo primero que hay que saber es quiénes son los herederos legales y si la herencia ha sido aceptada correctamente.
El Código Civil establece que los herederos suceden al fallecido en sus derechos y obligaciones, pero en la práctica, para vender una vivienda heredada será necesario ordenar antes toda la documentación hereditaria.
Esto significa que no basta con decir “soy heredero”. Habrá que acreditar esa condición, aceptar la herencia, adjudicar el inmueble y poder justificar la titularidad de la vivienda de cara a la venta.
Qué ocurre si hay testamento
Cuando existe testamento, el primer paso será conocer la voluntad del testador y comprobar quiénes han sido designados como herederos o legatarios.
En ese caso, habrá que realizar un inventario de bienes y deudas del fallecido. Esto es importante porque aceptar una herencia no significa recibir únicamente bienes. También pueden existir cargas, préstamos, deudas o impuestos pendientes.
Si dentro de la herencia existe un piso, deberá quedar reflejado en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia quiénes son los herederos y qué porcentaje corresponde a cada uno.
Una vez formalizado todo, se podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.
Qué ocurre si no hay testamento
Cuando no existe testamento, hablamos de una herencia intestada o abintestato. En estos casos, será necesario realizar una declaración de herederos ante notario.
A través de este trámite se acredita quiénes son los herederos legales del fallecido. Para ello habrá que aportar documentación que justifique el parentesco, como certificados de defunción, últimas voluntades, nacimiento, matrimonio, libro de familia o cualquier otro documento que resulte necesario.
Normalmente también será necesaria la intervención de testigos, que ayudarán a acreditar la relación familiar y la situación sucesoria.
Hasta que no se determina quiénes son los herederos, no se puede avanzar correctamente en la aceptación y posterior venta del piso heredado.
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Aceptar la herencia del piso heredado
A diferencia de lo que muchas personas creen, ser heredero no significa poder vender automáticamente el piso heredado.
Antes de vender, será necesario aceptar la herencia y adjudicar el inmueble a quien corresponda. Hasta ese momento, la herencia se encuentra en una situación intermedia, conocida como herencia yacente, que va desde el fallecimiento hasta la aceptación.
Esto es así porque el piso todavía no está ordenado documentalmente a nombre de los herederos. Y para vender con seguridad, el comprador, el notario y el Registro necesitarán que la transmisión esté correctamente justificada.
Qué documentación se necesita para aceptar la herencia
Para aceptar una herencia en la que existe un piso heredado, normalmente se necesita recopilar varios documentos.
Entre los más habituales encontramos:
- certificado de defunción
- certificado de últimas voluntades
- testamento o declaración de herederos
- DNI del fallecido y de los herederos
- escritura de aceptación y adjudicación de herencia
- justificantes de pago de impuestos
- documentación registral y catastral del inmueble
Una vez preparada la escritura de herencia y liquidados los impuestos correspondientes, se puede solicitar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
Como tasador de herencias en España
Como tasador de herencias en España, muchos problemas aparecen porque los herederos quieren vender rápido, pero todavía no han ordenado bien la herencia ni conocen el valor real del piso.
Mi opinión es clara: antes de discutir si se vende, quién vende o por cuánto se vende, conviene saber cuánto vale realmente la vivienda heredada.
He visto casos en los que un heredero quería vender cuanto antes, otro quería quedarse con la vivienda y otro defendía un precio completamente fuera de mercado. En ese momento, la tasación ayuda a poner una cifra razonable encima de la mesa.
No soluciona todos los problemas, pero cambia mucho la conversación. Ya no se discute desde lo que cada uno cree, sino desde un valor técnico que permite avanzar.
Qué coste tiene registrar un piso heredado
El coste de registrar un piso heredado depende de varios factores, como el valor del inmueble, el número de herederos, el tipo de vivienda y la complejidad de la escritura.
No hay una cifra única aplicable a todos los casos. Lo importante es entender que, además del Registro, pueden existir otros costes asociados a la herencia, como notaría, gestoría, impuestos y, en su caso, asesoramiento profesional.
En cualquier caso, registrar correctamente el piso heredado es un paso muy importante si después se quiere vender con seguridad.
Por qué conviene tener todo inscrito correctamente
Tener la vivienda inscrita a nombre de los herederos facilita la venta y evita problemas con el comprador.
El Registro de la Propiedad aporta seguridad jurídica y permite acreditar quién es el titular del inmueble. Por eso, aunque pueda parecer un trámite más, es uno de los pasos más importantes antes de poner el piso heredado en venta.
Cómo vender un piso sin aceptar la herencia
Vender un piso sin aceptar la herencia no se puede hacer.
Para vender un inmueble, primero hay que poder acreditar la titularidad o la capacidad para transmitirlo. Y si la herencia no se ha aceptado ni adjudicado, esa situación todavía no está correctamente ordenada.
Dicho de forma sencilla: no puedes vender con normalidad un piso que todavía no has incorporado documentalmente a tu patrimonio hereditario.
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¿Qué valor debe ponerse a un piso heredado antes de venderlo?
Antes de anunciar una vivienda heredada conviene diferenciar entre el valor utilizado para determinados trámites fiscales y el valor de mercado que puede alcanzar el inmueble en una venta.
El precio no debería establecerse únicamente a partir de anuncios de Internet o de la cifra que más convenga a uno de los herederos. Deben analizarse la ubicación, superficie, conservación, distribución, ocupación, reformas y las operaciones comparables del mercado.
Cuando existen varios propietarios, conocer el valor real ayuda a decidir si se vende a un tercero, si uno de los herederos compra la participación del resto o si deben calcularse compensaciones económicas.
¿Cuándo conviene realizar una tasación antes de vender?
La valoración profesional resulta especialmente útil cuando existen varios herederos, no hay acuerdo sobre el precio, uno quiere quedarse el inmueble o la vivienda presenta características que dificultan su comparación.
En estas situaciones, una tasación para el reparto de la herencia permite utilizar una referencia común antes de tomar una decisión.
También es importante diferenciar el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado en una herencia, porque cada uno responde a una finalidad diferente.
Qué pasos deben darse antes de vender
Antes de vender un piso heredado, lo habitual será:
- identificar a los herederos
- aceptar la herencia
- liquidar los impuestos correspondientes
- adjudicar el inmueble
- inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
- valorar el piso antes de fijar precio de venta
Este último punto es muy importante. Si hay varios herederos, una valoración profesional evita que cada uno defienda un precio distinto sin ningún criterio.
En estos casos, puede resultar muy útil contar con un servicio de reparto de herencia, especialmente cuando la vivienda forma parte de un patrimonio más amplio o cuando hay varios bienes que adjudicar.
Cuánto tiempo necesito para vender un piso heredado
El tiempo necesario para vender un piso heredado dependerá del tiempo que se tarde en tramitar la herencia, liquidar impuestos, preparar la documentación e inscribir el inmueble.
No todos los casos son iguales. Una herencia con testamento, pocos herederos y buena relación puede resolverse con relativa agilidad. En cambio, una herencia sin testamento, con varios herederos o con conflictos sobre el valor del piso puede alargarse bastante más.
Ojo con la plusvalía municipal
Cuando se hereda un inmueble urbano, puede existir obligación de pagar la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.
Además, si después se vende el piso heredado, puede volver a surgir una nueva liquidación relacionada con esa transmisión.
Por eso conviene estudiar bien los tiempos, los valores y la estrategia de venta, especialmente cuando la intención de los herederos es vender poco tiempo después de aceptar la herencia.
Qué documentación necesito para vender un piso heredado
Para vender un piso heredado, el objetivo principal es poder acreditar que la vivienda pertenece ya a los herederos que van a venderla.
La documentación más habitual suele ser:
- certificado de defunción
- certificado de últimas voluntades
- testamento o declaración de herederos
- escritura de aceptación y adjudicación de herencia
- justificante del pago del Impuesto de Sucesiones
- justificante de la plusvalía municipal, cuando proceda
- nota simple registral actualizada
- certificado energético
- documentación catastral
- recibos de IBI y gastos comunitarios
Esta documentación permite que la venta se realice con mayor seguridad y evita retrasos en notaría o problemas con el comprador.
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Vender parte de un piso heredado
Muchas de las consultas que recibo sobre herencias tienen que ver con una duda concreta: si un heredero puede vender su parte del piso heredado.
En este punto hay que entender que normalmente estamos ante un proindiviso. Es decir, cada heredero tiene una cuota o porcentaje sobre la vivienda, pero no una parte física concreta del piso.
Esto suele generar problemas, porque cada heredero puede tener intereses diferentes.
Por qué el proindiviso genera tantos conflictos
El proindiviso genera conflicto porque nadie tiene una habitación, una planta o una zona concreta de la vivienda. Todos tienen una cuota sobre el conjunto del inmueble.
Por eso, aunque un heredero pueda transmitir su derecho o cuota, vender una parte indivisa de una vivienda no suele ser tan sencillo ni tan rentable como vender el piso completo.
Además, cuando no hay acuerdo entre herederos, pueden aparecer situaciones de bloqueo que dificultan mucho la venta.
En estos casos, suele ser recomendable valorar bien el inmueble y estudiar las opciones antes de tomar una decisión precipitada. Si existe conflicto por el precio, puede ayudarte revisar mi página sobre desacuerdo en el valor de inmuebles en herencia.
Soluciones para vender un piso heredado
Cuando varios herederos son propietarios de un piso heredado, existen diferentes soluciones para desbloquear la situación.
Una posibilidad es que uno de los herederos compre la parte del resto. En ese caso, será fundamental conocer el valor real de la vivienda para calcular correctamente la compensación.
Otra opción es vender el piso a un tercero y repartir el dinero obtenido entre todos los herederos según el porcentaje que corresponda.
También existe la posibilidad de que un heredero venda su parte a empresas que compran proindivisos. Ahora bien, esta solución suele implicar vender por debajo del valor de mercado, ya que el comprador asume una situación complicada y una copropiedad con otros herederos.
Cuándo conviene una tasación antes de vender
Conviene realizar una tasación cuando:
- hay varios herederos
- uno quiere quedarse con el piso
- no existe acuerdo sobre el precio
- se quiere vender a mercado
- hay que compensar económicamente a otros herederos
- la herencia lleva años sin resolverse
En algunos casos, además, puede ser necesaria una tasación retrospectiva en herencia, sobre todo cuando hay que justificar valores a fecha de fallecimiento o revisar situaciones antiguas.
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Quién paga los gastos de un piso heredado
Los gastos que se generan durante el proceso de aceptación de herencia suelen corresponder a los beneficiarios de la misma.
Aceptar una herencia implica recibir bienes, pero también asumir determinadas cargas, deudas y gastos vinculados al proceso sucesorio.
Entre los gastos más habituales pueden aparecer:
- notaría
- registro
- impuestos
- gestoría
- gastos de comunidad
- IBI
- hipoteca pendiente, si existe
- mantenimiento de la vivienda
Si existen deudas importantes, una opción que debe estudiarse con asesoramiento jurídico es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Esta fórmula permite limitar la responsabilidad del heredero al valor de los bienes heredados.
Ejemplo práctico de venta de un piso heredado
Imagina una vivienda heredada por tres hermanos.
Uno quiere vender cuanto antes. Otro quiere quedarse con el piso. Y el tercero no tiene claro qué opción le interesa más.
El primero defiende un precio bajo porque quiere cerrar la operación rápido. El segundo dice que el piso necesita reformas y que no puede pagar tanto por la parte de los demás. El tercero piensa que la vivienda vale bastante más porque está en buena zona.
En una situación así, lo más lógico es realizar una tasación. A partir de ese valor, se puede decidir si uno compra la parte del resto, si se vende a un tercero o si se estudia otra alternativa.
Esto es precisamente lo que evita una buena valoración: que la herencia se bloquee por cifras inventadas o intereses personales.
Conclusión
El propietario para vender un piso heredado será quien haya sido reconocido como heredero, haya aceptado la herencia y pueda acreditar correctamente su titularidad sobre la vivienda.
Si hay varios herederos, todos deberán intervenir en la venta del inmueble, salvo que se trate de la transmisión de una cuota o derecho concreto. Y si no hay acuerdo, la situación puede complicarse.
Por eso, antes de vender un piso heredado, conviene ordenar la documentación, aceptar la herencia, liquidar impuestos, inscribir la vivienda y conocer su valor real.
Como tasador de herencias en España puedo ayudarte a determinar el valor del inmueble antes de venderlo, repartirlo o calcular la compensación que corresponde a cada heredero.
Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
