Cómo actualizar el valor de un inmueble

Actualizar el valor de un inmueble significa revisar una valoración anterior para saber si el valor sigue siendo válido en el momento actual. El mercado inmobiliario cambia. Una vivienda que fue valorada hace un año puede no tener exactamente el mismo valor hoy. Puede haber cambiado la zona, la demanda, el estado del inmueble, las reformas realizadas o incluso los precios de inmuebles similares.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de inmuebles en toda España. Por experiencia, muchas personas usan una tasación antigua sin revisar si el valor sigue teniendo sentido. Y en herencias, divorcios, compraventas o repartos, esa diferencia puede afectar bastante.

Qué significa actualizar el valor de un inmueble 

Actualizar el valor de un inmueble consiste en revisar una tasación ya realizada y adaptarla a la fecha actual o a una fecha concreta. No siempre significa hacer todo el informe desde cero, pero sí implica volver a estudiar el mercado, comprobar si los valores han cambiado y revisar si las circunstancias del inmueble siguen siendo las mismas.

Por ejemplo, si una vivienda se valoró en febrero de 2020 y ahora se necesita usar ese valor años después, no conviene trabajar con aquella cifra sin comprobar antes si el mercado ha subido, bajado o cambiado.

Una tasación antigua puede no servir para tomar decisiones actuales

Una tasación tiene sentido en una fecha concreta, si pasa demasiado tiempo, el valor puede quedarse desactualizado. Esto es importante porque una cifra antigua puede perjudicar a una de las partes.

Puede ocurrir en:

• Herencias, si se reparte con valores de hace años.
• Divorcios, si se liquida una vivienda con una tasación antigua.
• Extinciones de condominio, si una parte compra a la otra con un valor que ya no encaja.
• Compraventas, si el precio se basa en un informe anterior.
• Sociedades con inmuebles, si se reparten activos con valores pasados.

Actualizar el valor ayuda a saber si esa cifra todavía tiene sentido o si debe recalcularse.

Qué debe revisar el tasador para actualizar una tasación 

Para actualizar una tasación, el tasador debe volver a analizar el mercado inmobiliario de la zona. No basta con aplicar un porcentaje general o decir que “ha subido un poco”. Hay que revisar inmuebles comparables, precios actuales, características del mercado y posibles cambios en la vivienda.

Si el primer informe se hizo por comparación, habrá que revisar los testigos utilizados y buscar nuevas muestras actuales. Si se hizo por coste, habrá que revisar el valor del suelo, los costes de construcción y las depreciaciones que correspondan.

Mercado, testigos y tabla de comparación en la actualización 

En una actualización de valor, los testigos vuelven a tener mucha importancia. Si los inmuebles comparables actuales se están vendiendo más caros o más baratos que los de la primera tasación, el valor puede cambiar.

El tasador debe revisar:

• Mercado actual de la zona.
• Testigos comparables recientes.
• Ubicación y entorno del inmueble.
• Estado actual de la vivienda.
• Reformas o deterioros desde la primera tasación.
• Cambios en oferta y demanda.
• Valor por metro cuadrado actualizado.
• Método de valoración utilizado en el primer informe.

La actualización debe explicarse. No vale cambiar la cifra sin justificar por qué.

Qué influye en la actualización del valor de una vivienda 

Los dos factores que más suelen influir en la actualización del valor de una vivienda son el mercado de la zona y el estado del inmueble. Si la zona ha mejorado, si se han incorporado servicios, si hay más demanda o si se han vendido viviendas similares por valores superiores, el inmueble puede haber subido.

Pero también puede pasar al revés, si el mercado se ha enfriado, si hay menos demanda o si la vivienda se ha deteriorado, el valor puede bajar.

Ubicación, entorno y estado pueden cambiar el valor del inmueble

El entorno puede influir mucho en el valor de una vivienda. Por ejemplo, si cerca del inmueble han abierto nuevos servicios, han mejorado las comunicaciones, se ha renovado la zona o ha aumentado la demanda, es posible que el valor suba.

El estado también es clave, si una vivienda estaba para reformar y se ha actualizado, no debería valorarse igual que antes. En ese caso, ya no tendría sentido compararla con viviendas en mal estado, sino con inmuebles reformados o en buen estado.

En una actualización conviene revisar:

• Si la zona ha cambiado.
• Si hay nuevos servicios cercanos.
• Si el mercado ha subido o bajado.
• Si la vivienda se ha reformado.
• Si el inmueble se ha deteriorado.
• Si ha cambiado el uso, distribución o superficie.
• Si hay nuevas cargas o circunstancias que afecten al valor.

Un cambio pequeño puede no alterar demasiado el valor. Pero un cambio importante sí puede justificar una nueva cifra.

Cuándo debe actualizarse el valor de un inmueble 

Conviene actualizar el valor de un inmueble cuando ha pasado tiempo desde la tasación y esa cifra va a utilizarse para tomar una decisión económica. En tasaciones hipotecarias, la validez suele ser limitada y, pasado el plazo, puede ser necesario emitir una nueva tasación. En valoraciones para herencias, divorcios o repartos, dependerá del caso, pero no conviene usar informes antiguos sin revisar.

Si el valor va a servir para pagar, compensar, repartir, vender o reclamar, la fecha importa.

Actualizar una tasación en herencias, divorcios y compraventas

En una valoración de herencias, actualizar el valor puede ser necesario si el fallecimiento ocurrió hace años, pero el reparto se hace ahora. El valor del inmueble puede haber cambiado y repartir con una cifra antigua puede generar conflicto.

En una valoración de bienes en divorcio, pasa algo parecido. Una pareja puede separarse en una fecha y liquidar los bienes mucho después. Si la vivienda se valora con datos desactualizados, una parte puede salir perjudicada.

En una compraventa, actualizar el valor también puede ayudar si el propietario tiene una tasación antigua y quiere saber si el precio actual sigue siendo correcto.

Los casos más habituales son:

• Tasación antigua en una herencia.
• Liquidación de gananciales años después del divorcio.
• Lxtinción de condominio con informe anterior.
• Compraventa con precio desactualizado.
• Revisión del valor de una vivienda reformada.
• Reclamaciones donde el valor actual sea importante.

Como tasador en España 

Como tasador en España, mi recomendación es no usar una tasación antigua sin revisar si el valor sigue siendo válido.Una valoración no es una cifra eterna. Depende de una fecha, de un mercado y del estado del inmueble en ese momento.

Si la vivienda va a repartirse, venderse, adjudicarse o compensarse entre varias partes, conviene actualizar el valor antes de firmar. No se trata de rehacer todo por costumbre. Se trata de evitar que una decisión importante se tome con un valor que ya no refleja la realidad del mercado.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.