Cómo saber la tasación de una propiedad

La tasación de una propiedad sirve para conocer el valor de un inmueble en un momento concreto y para una finalidad determinada. No es lo mismo valorar una vivienda para venderla que hacerlo para pedir una hipoteca, repartir una herencia, liquidar un divorcio, reclamar a Hacienda o calcular el valor en una expropiación.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de inmuebles en toda España. Por experiencia, muchas dudas aparecen porque se piensa que una propiedad tiene un único valor, cuando en realidad el valor puede cambiar según el motivo por el que se solicita la tasación.

Qué significa hacer la tasación de una propiedad

Hacer la tasación de una propiedad significa analizar el inmueble y calcular su valor según sus características, ubicación, estado, mercado y finalidad del informe. Una propiedad puede ser una vivienda, un local, una finca, un terreno, un garaje o cualquier otro bien inmueble. Cada caso debe estudiarse de forma individual.

En una tasación inmobiliaria no basta con mirar lo que pide el vecino, lo que aparece en un portal o lo que figura en el Catastro. Hay que revisar el inmueble real y el mercado en la fecha de valoración.

Una propiedad puede tener valores distintos según la finalidad 

Un mismo inmueble puede tener varios valores. Puede tener un valor de mercado, un valor hipotecario, un valor catastral, un valor expropiatorio o incluso un valor especial para una persona concreta. Por eso, antes de valorar, hay que tener claro para qué se necesita el informe.

No es lo mismo valorar para:

• Vender una vivienda.
• Solicitar una hipoteca.
• Repartir una herencia.
• Liquidar una sociedad de gananciales.
• Hacer una extinción de condominio.
• Reclamar frente a Hacienda.
• Calcular una expropiación.
• Justificar un valor entre varias partes.

Si no se define bien la finalidad, el valor puede no servir para lo que realmente necesitas.

Cuándo es necesaria la tasación de una propiedad 

La tasación de una propiedad puede ser necesaria siempre que el valor del inmueble tenga consecuencias económicas. Esto ocurre cuando se va a vender, comprar, repartir, adjudicar, hipotecar, reclamar o discutir el valor con otra parte.

En una valoración de herencias, por ejemplo, la tasación ayuda a repartir bienes entre herederos. En una valoración de bienes en divorcio, sirve para calcular compensaciones. Y en una compraventa, puede ayudar a saber si el precio que se está manejando tiene sentido.

Tasación de propiedad en herencias, divorcios y compraventas

En herencias, la tasación puede evitar que un heredero se quede una vivienda por debajo de su valor real o que otro acepte un reparto que no le corresponde. En divorcios, la valoración ayuda cuando hay una vivienda común y una de las partes quiere quedarse con ella, venderla o liquidar la sociedad de gananciales.

En compraventas, una tasación puede servir para saber si el precio pedido está dentro de mercado o si se está pagando por encima de lo razonable.

Los casos más habituales son:

• Tasación para herencia.
• Tasación para divorcio.
• Tasación para extinción de condominio.
• Tasación para compraventa.
• Tasación para hipoteca.
• Tasación para Hacienda.
• Tasación para expropiación.
• Tasación para sociedades o reparto de patrimonio.

En todos estos casos, el valor debe estar bien explicado.

Tipos de valor en la tasación de una propiedad

Cuando hablamos de tasar una propiedad, no siempre hablamos del mismo tipo de valor, el más conocido es el valor de mercado, pero no es el único. Según la finalidad del informe, puede interesar otro tipo de valor.

Por eso, antes de pedir una tasación, conviene saber qué valor necesitas.

Valor de mercado, hipotecario, catastral y expropiatorio 

El valor de mercado es el valor que tendría la propiedad si se vendiera en condiciones normales, en una fecha concreta y entre partes independientes. El valor hipotecario es el que se utiliza para una hipoteca y debe emitirse dentro del marco correspondiente, normalmente por sociedad de tasación homologada cuando el destino es hipotecario.

El valor catastral es un valor administrativo que se utiliza para impuestos como el IBI o la plusvalía. No suele coincidir con el valor real de mercado. El valor de expropiación, conocido como justiprecio, se calcula cuando una administración expropia un bien. No siempre coincide con lo que el propietario considera valor de mercado.

También puede existir un valor especial, que aparece cuando un comprador concreto tiene un interés particular en ese inmueble. Por ejemplo, alguien que compra el piso contiguo al suyo para unir las dos viviendas.

Cómo se calcula el valor de una propiedad

El valor de una propiedad se calcula aplicando el método de valoración que mejor encaje con el inmueble y con la finalidad del informe. En viviendas, lo más habitual es utilizar el método de comparación. Es decir, comparar el inmueble con otros parecidos en la zona y ajustar diferencias.

Pero no siempre puede aplicarse ese método, si no hay comparables suficientes, o si se trata de un inmueble especial, puede ser necesario usar otros métodos.

Métodos de tasación de una propiedad 

Los métodos más habituales para valorar una propiedad son:

• Método de comparación, utilizado cuando hay mercado suficiente de inmuebles similares.
• Método de coste, que calcula cuánto costaría reconstruir o reponer el inmueble, aplicando depreciaciones.
• Método residual, usado principalmente en suelos y solares, teniendo en cuenta su edificabilidad.
• Método de actualización de rentas, utilizado en inmuebles que generan ingresos, como hoteles, locales alquilados, centros comerciales o activos en explotación.

Elegir bien el método es importante. Si se usa un método que no corresponde, el valor puede quedar mal calculado.

Como tasador en España

Como tasador en España, mi recomendación es no pedir una tasación sin tener claro para qué la necesitas. El valor de una propiedad puede cambiar según la finalidad del informe. No es lo mismo valorar para vender, para repartir una herencia, para liquidar un divorcio, para una hipoteca o para discutir un valor con Hacienda.

Una tasación bien hecha debe explicar qué se valora, para qué se valora, qué método se ha utilizado y por qué se llega a ese valor. No se trata de poner una cifra rápida. Se trata de saber si esa cifra tiene sentido y sirve para tomar decisiones.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.