Cuando alguien me pregunta cómo tasar una vivienda, muchas veces espera una fórmula sencilla: metros cuadrados multiplicados por el precio medio de la zona. En la práctica, una valoración bien hecha exige bastante más.
Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente como tasador inmobiliario. En mi trabajo tengo que valorar viviendas para situaciones muy diferentes: repartos de herencia, divorcios, compraventas, desacuerdos entre propietarios, procedimientos judiciales o valoraciones referidas a una fecha anterior.
Y hay algo que intento explicar desde el principio: tasar una vivienda no consiste en buscar tres anuncios en Internet y calcular una media.
Primero hay que saber qué inmueble estamos valorando, para qué necesitamos el valor y a qué fecha. Después hay que analizar sus características, revisar la documentación, estudiar el mercado y encontrar inmuebles que realmente puedan compararse con él.
Solo entonces podemos llegar a una conclusión de valor que tenga sentido.
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Cómo se tasa una vivienda paso a paso
De forma resumida, cuando realizo una valoración inmobiliaria sigo un proceso parecido a este:
- Definir la finalidad y la fecha de valoración.
- Identificar correctamente el inmueble y revisar su documentación.
- Inspeccionar la vivienda, cuando es posible.
- Determinar las superficies, características y elementos anexos.
- Analizar la ubicación y el segmento de mercado al que pertenece.
- Buscar y seleccionar inmuebles comparables adecuados.
- Analizar las diferencias entre la vivienda y esos comparables.
- Obtener un valor y comprobar que el resultado sea coherente con el mercado.
- Reflejar el análisis, las fuentes, limitaciones y conclusión en el informe cuando el encargo lo requiere.
Lo importante es entender que el valor final es la consecuencia de todo el proceso anterior, no el punto de partida.
Antes de tasar una vivienda hay que saber para qué necesitas el valor
Esta es una de las primeras preguntas que hago a un cliente:
¿Para qué necesitas valorar la vivienda?
No es lo mismo que una persona quiera tener una referencia aproximada porque está pensando en vender que necesitar un informe para repartir una herencia, negociar una extinción de condominio o defender un determinado valor frente a otra parte.
También necesito saber a qué fecha debe referirse la valoración.
En la mayoría de los encargos buscamos el valor actual, pero en otros necesito reconstruir el valor que tenía el inmueble varios años atrás.
Esto ocurre con frecuencia en herencias, procedimientos judiciales y determinadas reclamaciones.
Por eso, antes de hablar de metros cuadrados o precios, hay tres preguntas fundamentales:
qué inmueble vamos a valorar, para qué queremos valorarlo y a qué fecha necesitamos conocer su valor.
Identificar correctamente el inmueble
El siguiente paso es saber exactamente qué estamos valorando. Puede parecer obvio, pero en la práctica encuentro diferencias entre la descripción catastral, la registral y la realidad física del inmueble. Por eso reviso la documentación disponible y compruebo que corresponda realmente con la vivienda objeto del encargo.
La información catastral, registral, escrituras, planos o determinados documentos relacionados con el inmueble pueden ayudar a identificarlo y detectar discrepancias.
No siempre necesito exactamente lo mismo. Depende del inmueble y de la finalidad de la valoración.
He explicado específicamente esta parte del proceso en qué se necesita para tasar una vivienda: requisitos y documentación.
Visitar la vivienda y comprobar su estado real
Siempre que las circunstancias lo permiten y el tipo de informe lo aconseja, la visita me permite comprobar información que difícilmente puedo valorar de la misma manera desde un ordenador.
Durante la inspección puedo observar el estado de conservación, distribución, reformas, calidades, orientación, luminosidad, vistas, características del edificio, elementos anexos y otras particularidades.
Pero hay una diferencia importante:
visitar una vivienda no es lo mismo que tasarla.
La visita proporciona información. Después hay que interpretarla y contrastarla con documentación y mercado.
Precisamente para no duplicar contenidos, he desarrollado aparte en qué se fija un tasador cuando visita una casa, donde explico con más detalle qué observo durante una inspección.
Comprobar qué superficie estamos valorando
Uno de los errores más habituales cuando alguien intenta tasar una casa por su cuenta es empezar directamente por los metros cuadrados. Antes necesitamos saber qué superficie representa realmente ese dato.
Podemos encontrar referencias a superficie útil, construida, construida con elementos comunes, superficie catastral o superficies resultantes de otra documentación.
Y no siempre coinciden. Por eso no considero correcto utilizar automáticamente cualquier cifra que aparezca en un documento y multiplicarla por un precio por metro cuadrado.
Primero hay que saber qué estamos midiendo y qué superficie estamos comparando con las referencias de mercado.
He desarrollado este problema con mayor detalle en qué superficie se utiliza para valorar un inmueble.
Garaje, trastero, terraza y otros elementos no se deben ignorar
Una vivienda puede incorporar otros elementos que afectan al valor del conjunto:
garaje, trastero, terrazas, jardines, piscinas, patios, parcelas u otros anexos. Esto no significa que todos los metros puedan multiplicarse por el mismo precio unitario.
Un metro cuadrado de vivienda no tiene necesariamente el mismo comportamiento de mercado que un metro de terraza, trastero o garaje.
Por eso necesito identificar correctamente cada elemento y comprobar cómo se comporta en ese mercado concreto. En algunas propiedades el garaje puede aportar una diferencia importante. En otras zonas puede tener una repercusión mucho menor. Lo mismo ocurre con terrazas, jardines o determinadas instalaciones comunitarias.
Contactar con Juan Sastre para valorar una vivienda
Analizar dónde se encuentra realmente la vivienda
Una valoración inmobiliaria no puede separarse de la ubicación. Dos pisos con la misma superficie y una distribución prácticamente idéntica pueden tener precios muy diferentes simplemente por encontrarse en zonas distintas.
Pero incluso dentro del mismo barrio pueden existir diferencias. Una determinada calle, orientación, altura, proximidad a servicios, vistas, comunicaciones o características del entorno pueden hacer que el mercado perciba dos viviendas de manera diferente.
Por eso no busco simplemente pisos del mismo municipio.
Intento definir qué mercado representa realmente a la vivienda que estoy valorando.
Esa delimitación es fundamental para el siguiente paso.
Buscar inmuebles comparables
La comparación con el mercado suele tener un peso muy importante cuando se trata de conocer el valor de mercado de una vivienda residencial.
Pero el problema no es encontrar anuncios. El problema es encontrar buenos comparables. Un comparable debería parecerse suficientemente al inmueble objeto de valoración para que la información que aporta tenga utilidad.
Por eso analizo, entre otras cuestiones, ubicación, tipología, superficie, estado, antigüedad, distribución, planta, ascensor, anexos y características particulares.
Cuanto más diferente sea una referencia, más difícil resulta utilizarla para explicar el comportamiento del inmueble que estamos valorando.
Si quieres entender mejor esta parte de mi trabajo, puedes consultar cómo selecciono los comparables de una valoración inmobiliaria.
No basta con calcular el precio medio de los comparables
Imaginemos que localizo varias viviendas aparentemente similares:
una está reformada, otra necesita reforma, una incluye garaje, otra no, una tiene mucha más luz y otra se encuentra en una planta distinta.
No puedo sumar sus precios, calcular una media y dar por terminada la valoración.
Necesito analizar esas diferencias. Ese proceso permite aproximar las referencias de mercado a las características de la vivienda objeto de valoración.
Por eso dos tasadores pueden utilizar información del mismo mercado y, sin embargo, obtener resultados diferentes si han seleccionado comparables distintos o interpretado de forma diferente sus características.
La cuestión importante no es que todos obtengamos exactamente el mismo número. Lo importante es que la selección de referencias, los ajustes realizados y la conclusión puedan explicarse y defenderse.
¿Cómo se calcula entonces el valor de una vivienda?
En una vivienda residencial convencional, una vez estudiadas las referencias y analizadas sus diferencias, puedo obtener una indicación del valor unitario que el mercado está mostrando para un inmueble con unas características determinadas.
Pero no me gusta explicar esto como una fórmula automática porque puede inducir a error.
Veamos un ejemplo simplificado.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Superficie considerada | 92 m² |
| Rango de referencias analizadas | 2.950-3.350 €/m² |
| Valor unitario resultante tras analizar diferencias | 3.150 €/m² |
| Valor indicativo de la vivienda | 289.800 € |
| Garaje analizado separadamente | 18.000 € |
| Valor conjunto aproximado | 307.800 € |
En un caso real no me limitaría a esta operación.
Comprobaría si el resultado es coherente con el resto de información disponible, revisaría las particularidades del inmueble y explicaría las hipótesis y limitaciones que puedan influir.
Por eso un valor como 307.800 € podría terminar expresándose, por ejemplo, mediante una conclusión razonada de 308.000 €, si el análisis del conjunto lo justifica.
Tasar una vivienda no es multiplicar metros por el precio medio del barrio
Esta es probablemente la simplificación que más problemas genera. Imaginemos que una estadística indica que el precio medio de una zona es de 3.000 €/m².
Eso no significa que todas las viviendas del barrio valgan 3.000 €/m².Dentro de ese mismo mercado puede haber diferencias por:
estado, planta, orientación, ascensor, reforma, distribución, antigüedad, vistas, garaje, terraza, edificio o microzona, entre otras.
Por eso el precio medio puede servir para situarnos inicialmente, pero no debería convertirse automáticamente en el valor de una vivienda concreta.
El tasador debe pasar de una información general del mercado a una conclusión individualizada sobre un inmueble determinado.
El precio anunciado tampoco es necesariamente el valor de mercado
Otro error habitual consiste en considerar que el precio publicado de una vivienda es automáticamente su valor. Los anuncios inmobiliarios aportan información útil, pero deben interpretarse.
Un precio de oferta refleja lo que alguien está pidiendo, no necesariamente el importe por el que terminará realizándose una operación.
Además, hay anuncios repetidos, propiedades que permanecen mucho tiempo en mercado, precios modificados y viviendas cuyas características no son completamente comparables.
Por eso una referencia debe estudiarse dentro de un conjunto de información y no aisladamente.
¿Puedo tasar mi propia casa?
Puedes realizar una estimación orientativa. Si conoces bien tu zona puedes buscar viviendas similares, comparar superficies, estado y características y obtener una horquilla aproximada. Eso puede ser suficiente si simplemente tienes curiosidad.
El problema aparece cuando necesitas utilizar ese valor para repartir patrimonio, negociar con otra persona, defender una posición económica o presentar un informe. En esas situaciones existe además un componente importante de independencia.
Cuando una de las partes determina por sí misma cuánto vale el inmueble que después quiere adjudicarse, vender o repartir, es fácil que aparezcan desacuerdos.
Una valoración independiente aporta algo más que una cifra: aporta un criterio externo y una explicación de cómo se ha obtenido ese valor.
¿Se puede tasar una vivienda sin entrar en ella?
En ocasiones no es posible realizar una inspección interior. Lo encuentro especialmente en conflictos entre propietarios, inmuebles ocupados, viviendas alquiladas a las que no se consigue acceder o determinados encargos retrospectivos.
Eso no significa necesariamente que sea imposible realizar cualquier valoración. Pero la falta de acceso debe tratarse como una limitación y no esconderse.
Habrá que obtener información por otras vías, valorar su fiabilidad y explicar qué aspectos han podido comprobarse y cuáles no.
Tengo una guía específica sobre si se puede tasar una vivienda sin entrar en ella.
No todas las casas se tasan exactamente igual
El proceso general puede ser parecido, pero hay propiedades que requieren un análisis específico.
Por ejemplo, una casa de pueblo puede combinar antigüedad, reformas parciales, superficies difíciles de interpretar, construcciones auxiliares o un mercado con pocos comparables.
Una vivienda unifamiliar puede incorporar una parcela cuyo análisis no debe confundirse con el de la edificación. Y una propiedad singular puede obligarme a ampliar el ámbito de búsqueda o utilizar información complementaria.
Por eso hemos mantenido como contenido independiente cómo tasar una casa de pueblo en lugar de mezclar todo dentro de esta guía general.
¿Para qué puede necesitarse la tasación de una vivienda?
En mi trabajo, conocer el valor de una vivienda suele responder a un problema concreto.
Por ejemplo, puedo necesitar determinarlo para repartir una herencia, resolver la adjudicación de una vivienda en un divorcio, negociar entre copropietarios, estudiar una compraventa, defender una reclamación o aportar una valoración dentro de un procedimiento.
La vivienda puede ser exactamente la misma. Lo que cambia es el problema que queremos resolver con su valor. Y esa finalidad debe estar clara desde el principio.
Valor actual y valoración retrospectiva
También es importante no confundir el valor actual con el valor que una vivienda tenía en el pasado.
Si necesito conocer cuánto valía una propiedad hace cinco, diez o quince años, no puedo coger simplemente el valor actual y tratarlo como si correspondiera a aquella fecha.
Tengo que analizar el mercado y la información correspondiente al momento que nos interesa.
Es lo que sucede en una valoración retrospectiva de un inmueble.
La fecha de valoración es, por tanto, uno de los datos que debe quedar definido desde el inicio del encargo.
Contactar con Juan Sastre para valorar una vivienda
¿Qué debe contener un buen informe de valoración?
Cuando el encargo requiere un informe formal, para mí no es suficiente entregar una hoja con una cantidad en euros.
El documento debe permitir entender qué inmueble se ha valorado, con qué finalidad, a qué fecha, qué información se ha utilizado y cómo se ha llegado a la conclusión final. También considero importante dejar reflejadas las limitaciones relevantes.
Si no he podido visitar la vivienda, si existe una discrepancia documental o si determinados datos han sido proporcionados por el cliente sin posibilidad de comprobarlos, debe explicarse.
Un informe gana valor precisamente cuando otra persona puede leerlo y comprender el razonamiento seguido.
Diferencia entre mi valoración inmobiliaria y una tasación hipotecaria
Mi trabajo se centra en valoraciones inmobiliarias independientes y periciales, utilizadas para conocer o defender el valor de un inmueble en situaciones patrimoniales, negociaciones, herencias, divorcios, procedimientos, reclamaciones o compraventas.
No realizo tasaciones hipotecarias homologadas para solicitar financiación bancaria.
Para una valoración que deba surtir efecto en la concesión de un préstamo hipotecario se requiere la intervención correspondiente de una sociedad o servicio de tasación homologado conforme al régimen aplicable al mercado hipotecario. El Banco de España explica expresamente esta diferencia.
Si lo que necesitas no es una hipoteca sino conocer y justificar el valor de mercado de tu inmueble, entonces sí podemos estudiar qué tipo de valoración necesitas.
Un caso sencillo: dos viviendas parecidas que no valen lo mismo
Pongo un ejemplo similar a situaciones que encuentro en mi trabajo, modificando los datos para preservar cualquier información del cliente.
Tenemos dos viviendas en la misma zona y con superficies muy parecidas. Una tiene 95 m², está reformada, dispone de ascensor y recibe bastante luz natural. La otra tiene 97 m², necesita actualización, se encuentra en una planta inferior y tiene una distribución menos aprovechada.
Aplicar el mismo precio por metro cuadrado a las dos sería fácil. Pero precisamente ahí está el problema.
La vivienda de mayor superficie no tiene por qué ser la de mayor valor.
El trabajo consiste en determinar cómo percibe el mercado esas diferencias y trasladarlas de forma razonada al análisis.
Este tipo de situaciones explica por qué la tasación necesita algo más que una calculadora de metros cuadrados.
Lo que intento evitar cuando valoro una vivienda
Hay tres errores que considero especialmente peligrosos. El primero es partir de la cifra que quiere obtener el propietario e intentar justificarla después.
El segundo es seleccionar únicamente aquellas referencias que apoyan esa cifra. Y el tercero es dar una falsa sensación de precisión utilizando muchos decimales cuando la información de partida no permite alcanzar ese nivel de exactitud.
Para mí el proceso debe funcionar al revés: primero analizo el inmueble y el mercado y después obtengo la conclusión.
No debería decidir primero cuánto quiero que valga la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre cómo tasar una vivienda
¿Cómo puedo saber aproximadamente cuánto vale mi vivienda?
Puedes empezar estudiando operaciones y ofertas de inmuebles realmente comparables de tu zona, teniendo en cuenta superficie, estado, ubicación y características.
Para una decisión económica importante recomiendo no quedarse únicamente con un precio medio por metro cuadrado.
¿Qué es lo más importante para tasar una casa?
No existe un único factor.
Ubicación, superficie, estado, características del inmueble y comportamiento del mercado suelen tener mucha importancia, pero el peso concreto de cada elemento dependerá de la vivienda.
¿Qué documentos necesito para tasar una vivienda?
Dependerá del encargo.
La documentación registral y catastral, escritura, planos o información sobre situaciones particulares pueden ser necesarios. Puedes verlo específicamente en qué documentación se necesita para tasar una vivienda.
¿Cuánto tarda en hacerse una tasación?
Depende de la complejidad, documentación, disponibilidad para visitar el inmueble y cantidad de información de mercado que haya que analizar.
Una vivienda convencional con documentación suficiente no requiere el mismo trabajo que varios inmuebles, una propiedad singular o una valoración retrospectiva.
¿El valor de Catastro es el valor de mercado de la casa?
No deben confundirse automáticamente.
Para conocer el valor de mercado de una vivienda concreta hay que analizar el inmueble y el mercado correspondiente a la fecha de valoración.
¿Un tasador puede dar un valor diferente al de una inmobiliaria?
Pueden existir diferencias porque no necesariamente se está realizando el mismo trabajo ni persiguiendo la misma finalidad.
Mi objetivo en una valoración pericial no es determinar a qué precio sería conveniente publicar un anuncio, sino obtener una conclusión de valor que pueda explicar mediante las características del inmueble y la información de mercado analizada.
Si necesitas tasar una vivienda
Si has llegado hasta aquí porque necesitas saber cuánto vale realmente una casa, un piso u otro inmueble, lo primero que necesito no es que me mandes veinte documentos.
Explícame qué inmueble es, dónde está y para qué necesitas conocer su valor.
A partir de ahí podré decirte qué información necesito y cómo plantearía la valoración.
Mi trabajo está orientado a clientes que necesitan algo más que una estimación automática: una valoración inmobiliaria independiente que permita entender de dónde sale el valor obtenido.
Contacta conmigo para estudiar la valoración de tu inmueble.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
