Diferencia entre Valor de Referencia y valor de Mercado

Qué diferencia existe entre el valor de referencia y el valor de mercado de un inmueble

Como norma general existen diferencias entre el valor de referencia y el valor de mercado, todos con un denominador común, el estado de conservación del inmueble. De ello hablo un poco más abajo.

El valor de un inmueble es esencial cuando se considera comprar una casa o recibirla en Herencia. Sin embargo, no existe un solo valor, sino dos (tres si se tiene en cuenta el valor final de venta). Los valores que más confusión y discrepancias generan entre ellos son, el valor de referencia catastral y el valor de mercado.

El valor de mercado de un inmueble se obtiene mediante el análisis del mercado inmobiliario de la zona. Por su lado, el valor de referencia catastral se obtiene a traves de la sede electrónica del catastro y debemos «fiarnos» de ello.

¿Cuáles son las diferencias entre estos conceptos y qué implican?. Sigue leyendo que te lo explico.

 

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Qué es el valor de mercado de un inmueble y cómo se obtiene

El valor de mercado de un inmueble tiene en cuenta factores temporales, como la demanda, el tipo de inmueble o el contexto económico. El valor de mercado de una propiedad fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados ​​en adquirir un inmueble con unas características concretas, el valor de mercado de la vivienda aumentará de precio. Si no hay compradores, disminuirá.

Uno de los factores que más influyen en el valor de mercado de una vivienda, es su estado de conservación, aspecto que mo te he comentado anteriormente, no analiza el catastro para ofrecer su valor de referencia. Hablo de ello más abajo.

 

 

Qué es el valor de referencia de un inmueble

¿Qué es el valor de referencia y para qué sirve? El catastro es una base de datos que recoge todos los datos relativos a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor de referencia catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble, y obtenido de la media de compra ventas de la zona en base a datos recabados en el colegio de registradores y notarios.

Dicho valor es utilizado como base imponible para el pago de impuestos (ITP) en compra ventas y en herencias. Es de obligado cumplimiento por parte del contribuyente. si no se está conforme, debe recurrirse.

 

Qué diferencias hay entre el valor catastral y el valor de referencia catastral

La principal diferencia entre ellos, es el concepto. El valor catastral tiene en cuenta factores como su ubicación, el valor de la construcción, del terreno, antigüedad, valor artístico o histórico. No puede ser superior al valor de mercado de un inmueble, por lo que se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado de 0,5. Lo ideal es que el valor catastral sea el 50% del valor de mercado.

En cambio el valor de referencia consiste en un valor administrativo de los inmuebles urbanos, que sirve como base para el cálculo de ciertos impuestos. Este valor de referencia trata de ser un valor similar al valor de mercado, aunque no siempre es así. Se basa en la media de los precios de compraventa ante notario de la zona y se calcula todos los años en base a las compraventas del año anterior.

 

 

Motivos de diferencia entre valor de referencia y valor de mercado

El principal  motivo por el cual existe diferencia entre el valor de referencia y el valor de mercado, es en relación al estado de conservación en que se encuentra el inmueble.

Uno de los errores que comete el catastro a la hora de ofrecer el valor de referencia de un inmueble es que no han visitado dicho inmueble y por tanto, desconocen su estado de conservación. Ocurre muchas veces que asignan el valor a un inmueble que se encuentra a rehabilitar o en bruto como si este estuviese en buen estado. Es evidente que la valoración de bienes inmuebles, basa su hacer en conocer su estado, siendo este atributo uno de los más importantes para conocer su valor de mercado.

Hay que tener en cuenta que un mismo inmueble en buen estado o para reformar va a tener un valor completamente distinto. 

Es por ahí donde la mayoría de reclamaciones y recursos en contra del valor de referencia, hacen referencia a este hecho.

 

Cómo desmostrar errores en el valor de catastro

Para demostrar un error en cuanto al estado de un inmueble para reclamar el valor de referencia, será necesario elaborar un informe pericial de valoración del mismo.

Ese informe debe ir documentado haciendo especial incapié en el estado en que se encuentra la vivienda que estamos valorando. Demostrando vía documentación gráfica, la comparativa existente entre nuestro inmueble y otros de similares características de la zona en cuestión.

 

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