¿Qué es el valor real de un inmueble?

Por Juan SastreSobre las tasaciones
Qué es el valor real de un inmueble

Qué se entiende por valor real de un inmueble

El valor real de un inmueble es aquel por el cual un hipotético comprador, podría adquirir ese inmueble. El valor de mercado que tiene ese bien en ese momento determinado y en esas condiciones físicas y de mercado.

El valor real del inmueble lo determina primero de todo el mercado inmobiliario de la zona, otro aspecto es la ubicación del mismo y el tercer aspecto que no menos importante es su estado de conservación.

Valor real o valor de mercado, iguales en su descripción, es el necesario en casos donde un acuerdo entre partes, es la mejor de las decisiones. Te hablo de ello un poco más abajo.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de bienes, he resumido lo que necesitas para saber todo sobre el valor real de un inmueble.

 

Cómo se determina el valor real de un inmueble

Como te he dicho anteriormente, tres son los aspectos que determinan el valor real de un inmueble. A continuación relacionados;

  • Mercado inmobiliario: Dependiendo del momento económico y social, el mercado inmobiliario está en constante movimiento y fluctuación. Eso puede hacer que un mismo inmueble varíe su valor en función al momento que se vive.
  • Ubicación del inmueble: Relacionado con el aspecto anterior, un mismo inmueble puede tener distinto valor en función a su ubicación. El entorno donde se sitúa y qué características tiene, son aspectos que influyen directamente en el valor real de un inmueble.
  • Estado de conservación: Sin duda, el aspecto más importante que influye en el valor de un inmueble. Una misma vivienda, reformada o por reformar tiene un valor distinto.

 

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Aspectos que suben el valor real de una vivienda

Los aspectos que suben el valor real de una vivienda, o lo bajan, están relacionados con la depreciación que pueda sufrir dicho inmueble y como afecta esa característica a su valor.

Distinguimos entre cuatro grupos de depreciación;

  • Depreciación física: Deterioro en estructura, antigüedad, conservación, acabados interiores y actualización de continente del inmueble.
  • Depreciación funcional: Mala adecuación de diseño del inmueble. Aspectos como pasillos largos, grande altura de techos, estancias cuadradas, rectangulares o desiguales. El coste de minimizar esos aspectos, será lo que marcará dicha depreciación.
  • Pérdida de valor económica: Disminución de la rentabilidad del inmueble por causas externas por ejemplo que sea un inmueble almacén situado en zona residencial o la existencia de locales sobredimensionados por la zona donde se ubican.
  • Valor depreciado por causas urbanísticas: Cambios en la calificación urbanística del inmueble. 

 

 

Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor real

La principal diferencia entre el valor catastral y el valor real de un inmueble, radica en la mayoría de casos en tener en cuenta el estado en que se encuentra dicho inmueble. Uno de los errores que comete el catastro cuando ofrece un valor a los inmuebles es que no los ha visitado. No conoce su estado de conservación y por tanto el valor que establece no tiene en cuenta dicho aspecto.

El valor catastral es el indicado en el recibo del IBI y tiene en cuenta el valor del suelo, valor de la construcción y un factor de localización.

En cambio, el valor real de un inmueble, tiene en cuenta el mercado inmobiliario de la zona, compara las muestras reales existentes y en base a eso se establecen los porcentajes reguladores con los que comparar y obtener el valor real de la vivienda.

 

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Cúando es necesario el valor real de un inmueble

El valor real de un inmueble, será necesario en aquellos casos donde existan discrepancias entre las partes que formen un proceso. Conocer el valor de mercado de un inmueble en repartos de herencia, divorcios, compraventas, extinciones de condominio o procedimientos judiciales de división de cosa común.

La única manera de garantizar que ninguna de las partes salga ni perjudicada ni beneficiada, es obteniendo el valor real de los bienes. 

Establecer dicho valor como base del proceso y para la toma de decisiones.

 

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