Cómo hacer el reparto de herencia con varios inmuebles

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Qué hacer con el reparto de la herencia cuando existen varios inmuebles

El reparto de le herencia, es uno de los momentos más importantes del proceso sucesorio. Siempre surge la pregunta de qué hacer con el reparto de la herencia sobre todo cuando existen varios inmuebles y varios coherederos.

Lo ideal, es encontrar un equilibrio entre los intereses particulares de cada heredero en relación al neto del caudal hereditario. Digo esto, por que como se sabe, el valor de una herencia surge de la resta del activo (bienes, patrimonio y montante económico) y el pasivo (deudas). El resultado final, será el objeto de reparto por parte de los beneficiarios. Llegar a ese acuerdo, sin duda, una situación que genera conflictos.

 

Herencia con varios inmuebles 

Muchas, veces, encontramos la situación de herencias con varios inmuebles. Si el beneficiario de esa herencia, es uno solo, no encontraremos ningún impedimento al proceso sucesorio. En cambio, cuando son varios los herederos de la misma (muchas veces ocurre), la situación puede derivar en discrepancias y conflictos.

En estos casos, resulta imprescindible, el establecer un valor a cada uno de esos inmuebles y resto de bienes, para realizar un reparto lo más justo y objetivo entre herederos.

 

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Valoración de la herencia

La valoración de la herencia, puede realizarse de dos maneras;

  • Los herederos pueden atribuir a los bienes heredados, el valor que estimen libremente. Pueden otorgar a los bienes inmuebles, el valor catastral (valor administrativo municipal asignado a cada inmueble) o valor fiscal a fin de elaborar el impuesto de sucesiones. Este tipo de actuación la llevan a cabo los herederos, que actúan bajo una conducta de cordialidad y sin discrepancias entre ellos. 
  • Los herederos no llegan a un acuerdo por el valor de los bienes heredados, y alguno de ellos, cree sentirse perjudicado en el reparto. Aquí debe realizarse una tasación de los bienes atendiendo al valor real para realizar la partición hereditaria.

En cualquier de los dos supuestos, es importante conocer el valor por separado de los bienes inmuebles y bienes muebles.

 

Reparto de varios inmuebles entre los herederos

El principal de los problemas, viene cuando todas las partes han aceptado la herencia, por tanto, todos son propietarios de todo. Problema en el reparto de varios inmuebles entre los herederos.

Eso es, que al tratarse de bienes de carácter proindiviso (no son divisibles), cada heredero es dueño de su parte del bien inmueble. Por tanto, todo es de todos y nada es de uno solo.

Aquí radica gran parte de los conflictos. Cada uno tiene su libre pensamiento de cómo actuar en favor de las viviendas. Quizás un heredero, quiera disponer de una vivienda, que otro también desea. O quizás alguno quiera vender y otro no. En este caso, ningún heredero, puede forzar a otro a seguir en la comunidad de bienes generada después de la aceptación de herencia. 

Llegados a este punto, una solución puede ser realizar una extinción de condominio.

 

Extinción de condominio para herencia

En una extinción de condominio para herencia, uno de los herederos, cede su parte del bien inmueble en favor de alguno de los otros herederos.

Regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil, la extinción de condominio ofrece la posibilidad de terminar con la copropiedad por parte de alguno de los herederos, extinguiendo así, el condominio de la misma y favoreciendo el reparto.

 

Herencia con inmuebles en diferentes comunidades autónomas

Puede pasar y pasa, que el causante de la herencia (fallecido), disponga de varios inmuebles en diferentes comunidades autónomas o localidades. La liquidación de la herencia (impuesto de sucesiones), por norma general ya que hay excepciones, deberá realizarse donde el difunto tenía su residencia habitual. Repito que no siempre es así, depende de la comunidad.

Con independencia de donde liquidar la herencia, es necesario conocer el valor de los inmuebles sea cual sea su ubicación. Deberemos conocer el valor catastral o fiscal aportado por cada municipio o ciudad.

 

Tasación para herencia de inmuebles en diferentes comunidades

En referencia a la tasación para herencia de inmuebles en diferentes comunidades, me gustaría destacar la importancia que puede adquirir la figura del perito tasador. Hay que tener en cuenta, que la valoración de inmuebles puede variar considerablemente en función de la ubicación del inmueble, pero también en la elección del tasador.

Aunque exista una metodología existente para la tasación de bienes inmuebles (orden ECO 805/2003), cada tasador puede adoptar una manera y funcionalidad en la valoración de activos inmobiliarios. Por ello, y aunque la distancia entre comunidades pueda ser un hándicap a tener en cuenta, recomiendo encarecidamente la elaboración de todos los informes de tasación de bienes a un solo tasador.

Obtener una valoración uniforme y bajos un solo criterio de tasación, será clave para un buen reparto de bienes en herencia y evitar así conflictos entre los herederos.

 

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