Valoración de 9 inmuebles para repartir una herencia

Cómo valoré nueve inmuebles para repartir una herencia: caso real

Valorar nueve inmuebles para repartir una herencia no consiste en buscar un precio por metro cuadrado y aplicarlo por igual a todas las propiedades.

En este caso real tuve que valorar viviendas, locales comerciales, un almacén, un terreno y una finca rústica con una edificación en muy mal estado. Algunos bienes estaban arrendados, varios necesitaban una rehabilitación importante y tres de ellos se encontraban dentro del mismo edificio.

Los herederos necesitaban conocer el valor individual de cada inmueble para formar lotes, decidir quién se adjudicaba cada propiedad y calcular una posible compensación económica.

Para preservar su privacidad he modificado la ubicación, las cifras y algunos detalles secundarios. La metodología y los problemas que aparecieron durante el trabajo sí se corresponden con un expediente real.

 

Por qué necesitaban valorar los nueve inmuebles

El encargo llegó directamente a través de esta página web.

Uno de los herederos vivía fuera de la isla donde se encontraban los inmuebles y la otra heredera residía cerca de las propiedades. Tras el fallecimiento de su padre, necesitaban organizar el reparto de una herencia compuesta por nueve bienes inmobiliarios.

El objetivo no era vender inmediatamente todas las propiedades. Querían conocer su valor de mercado para tomar decisiones entre ellos, preparar la adjudicación y acudir posteriormente al notario con una base económica más clara.

Cuando una herencia incluye varias propiedades, recomiendo no empezar a repartir los bienes sin conocer antes cuánto vale cada uno. En mi servicio como tasador de herencias en España veo con frecuencia cómo los problemas comienzan cuando cada heredero asigna a los inmuebles el valor que considera conveniente.

En este expediente, además, no todos los bienes tenían la misma naturaleza:

• Viviendas.
• Locales comerciales.
• Un almacén en planta sótano.
• Una finca rústica con edificación.
• Un terreno rústico sin construir.

No se podían valorar todos con el mismo método, los mismos comparables ni el mismo precio por metro cuadrado.

 

Primero necesitaba identificar correctamente todos los bienes

Antes de preparar el presupuesto solicité la documentación disponible.

Lo primero era comprobar cuántos inmuebles existían realmente, qué características tenían y dónde se encontraban. Para ello revisé inicialmente la información catastral y después la documentación registral de cada propiedad.

El análisis permitió comprobar que tres inmuebles se encontraban dentro de un mismo edificio:

• Una vivienda en la primera planta.
• Un local comercial en la planta baja.
• Un almacén situado bajo el local.

A pocas calles había otra vivienda. El resto de las propiedades se repartía entre otras ubicaciones e incluía una finca rústica con casa, un terreno sin edificación, varias viviendas y otro local comercial.

Esta fase documental resulta fundamental para saber cómo se valoran los inmuebles de una herencia. Antes de buscar comparables hay que saber qué se está valorando y comprobar que la descripción documental se corresponde con la realidad.

 

El presupuesto no dependía solamente del número de inmuebles

Había nueve propiedades, pero no era necesario realizar nueve desplazamientos.

Algunos bienes estaban agrupados en un mismo edificio y otros se encontraban muy próximos. Organizando correctamente las inspecciones podía visitar los nueve inmuebles mediante cuatro desplazamientos.

Esto lo tuve en cuenta al preparar el presupuesto.

No supone el mismo trabajo valorar nueve inmuebles situados en nueve municipios diferentes que valorar nueve propiedades agrupadas en cuatro ubicaciones. El número de visitas, las distancias, la coordinación de accesos y el tiempo de desplazamiento influyen en el coste del servicio.

Ahora bien, que varios inmuebles puedan visitarse el mismo día no significa que puedan incluirse todos en un único análisis.

Cada propiedad seguía necesitando:

• Identificación individual.
• Reportaje fotográfico.
• Comprobación de superficies.
• Análisis del estado de conservación.
• Estudio de mercado.
• Selección de comparables.
• Cálculo y justificación de su valor.

El ahorro se producía en los desplazamientos, no en el trabajo técnico de valoración.

 

La dificultad de coordinar las visitas con los inquilinos

Una vez aceptado el presupuesto apareció una dificultad importante: varias viviendas, los locales y el almacén estaban arrendados.

La heredera que vivía en la isla tuvo que contactar con los inquilinos y coordinar los accesos. Organizamos las visitas intentando agrupar los inmuebles para evitar desplazamientos innecesarios.

Esta coordinación puede parecer una cuestión secundaria, pero en una valoración con varios inmuebles puede condicionar todo el trabajo. Basta con que un arrendatario no pueda atender la visita para que sea necesario cambiar una ruta completa o realizar un desplazamiento adicional.

Durante las inspecciones acudí con la documentación catastral y registral, medidor láser, cámara y fichas de toma de datos.

La visita no consiste únicamente en hacer fotografías. Debía comprobar:

• La correspondencia entre la documentación y la realidad.
• Las superficies y distribuciones.
• El uso efectivo de cada espacio.
• El estado de conservación.
• Las instalaciones y acabados visibles.
• Las reformas necesarias.
• Las circunstancias que podían afectar a su comercialización.

 

 

La documentación no mostraba el estado real de las propiedades

Catastro y Registro permiten identificar los inmuebles y conocer una parte importante de su descripción, pero no reflejan necesariamente su estado de conservación en la fecha de valoración.

En este caso, la inspección fue determinante.

Salvo una de las viviendas, la mayoría de los inmuebles necesitaba actuaciones de actualización, reparación o rehabilitación. Algunas propiedades arrendadas presentaban un mantenimiento deficiente y no podían compararse directamente con viviendas reformadas o listas para entrar a vivir.

Este es uno de los errores que más distorsiona una tasación: escoger como referencias inmuebles que aparentemente son similares, pero que se encuentran en un estado completamente diferente.

Para aplicar correctamente el método de comparación es necesario elegir testigos adecuados para la tasación y ajustar las diferencias entre la propiedad valorada y las muestras de mercado.

No tendría sentido aplicar el mismo precio por metro cuadrado a:

• Una vivienda reformada.
• Un piso necesitado de actualización.
• Un local comercial.
• Un almacén con humedades.
• Una finca rústica con una construcción apuntalada.

 

Vídeo sobre como valorar Herencias con varios inmuebles

 

 

Un almacén en sótano en un estado muy deficiente

Uno de los inmuebles que más llamó mi atención fue el almacén situado bajo el local comercial.

Durante la visita comprobé que presentaba importantes problemas:

• Humedades.
• Filtraciones.
• Ventilación muy limitada.
• Paredes y acabados deteriorados.
• Mal estado general de conservación.

También observamos una cama, un frigorífico, ropa y diferentes enseres personales. Estos elementos hacían pensar que la persona que tenía alquilado el espacio podía estar utilizándolo para algo más que almacenar objetos.

Como tasador, mi función no era determinar la legalidad de ese posible uso. Mi trabajo consistía en documentar lo observado y valorar el inmueble conforme a su naturaleza, sus condiciones físicas y sus posibilidades reales de utilización.

El espacio no podía valorarse como si se tratara de una vivienda. Tampoco podía compararse con un almacén seco, ventilado y en buenas condiciones.

Su estado y sus limitaciones afectaron de forma importante al valor final.

 

Una finca rústica con la edificación apuntalada

Otra de las propiedades era una finca rústica con una construcción.

Durante la inspección comprobé que la edificación se encontraba en un estado muy deficiente y que una parte estaba apuntalada.

El apuntalamiento es una circunstancia que no puede ignorarse. Aunque una tasación de mercado no sustituye a un informe estructural, la existencia de daños visibles o medidas provisionales de seguridad afecta a la funcionalidad, a la posibilidad de uso y al valor del inmueble.

En una tasación de una casa situada en suelo rústico es necesario separar y analizar distintos componentes:

• El valor del terreno.
• La clasificación y situación urbanística.
• El acceso y los servicios existentes.
• Las características de la construcción.
• El estado de conservación.
• Las obras previsiblemente necesarias.
• Las posibilidades reales de rehabilitación y utilización.

Una casa apuntalada no puede compararse directamente con una vivienda rural reformada o en condiciones de ser habitada.

Por ello, el estado de la edificación provocó una reducción considerable respecto al valor que habría tenido la finca con una construcción en buenas condiciones.

Los locales comerciales necesitaban su propio mercado de referencia

Los locales tampoco podían valorarse como si fueran viviendas.

En la tasación de un local comercial influyen características específicas como:

• La ubicación dentro de la población.
• La visibilidad.
• La longitud de fachada.
• El acceso desde la calle.
• La forma y distribución.
• La profundidad.
• El estado de conservación.
• Las posibilidades de desarrollar una actividad.
• La situación arrendaticia.

Dos inmuebles situados dentro del mismo edificio pueden tener comportamientos de mercado completamente diferentes.

La vivienda de la primera planta respondía al mercado residencial. El local de la planta baja debía compararse con otros espacios comerciales. El sótano necesitaba referencias de almacenes y superficies auxiliares.

Utilizar un único precio por metro cuadrado para los tres habría generado un resultado sin suficiente fundamento.

 

Ejemplo anonimizado de los nueve valores obtenidos

El siguiente cuadro reproduce de forma aproximada la estructura del expediente.

Las cantidades son ficticias y han sido modificadas para preservar completamente la privacidad de los clientes. No son los valores reales de los informes, pero mantienen una relación coherente con la tipología y el estado de los inmuebles.

Inmueble	Tipología	Estado y circunstancias principales	Valor aproximado
Inmueble 1	Vivienda en primera planta	Arrendada y necesitada de actualización general	215.000 €
Inmueble 2	Local comercial	Arrendado, distribución funcional y conservación media	145.000 €
Inmueble 3	Almacén en planta sótano	Humedades, filtraciones, mala ventilación y estado muy deficiente	42.000 €
Inmueble 4	Vivienda	Arrendada y en estado de conservación aceptable	238.000 €
Inmueble 5	Finca rústica con edificación	Construcción en mal estado y parcialmente apuntalada	310.000 €
Inmueble 6	Terreno rústico	Parcela sin edificación y con aprovechamiento limitado	68.000 €
Inmueble 7	Vivienda	Arrendada y necesitada de reforma interior	185.000 €
Inmueble 8	Vivienda	Conservación media y distribución adecuada	205.000 €
Inmueble 9	Local comercial	Arrendado, conservación media y uso comercial consolidado	132.000 €
	Valor total aproximado		1.540.000 €

El cuadro permite comprobar que el número de propiedades que recibe cada heredero no determina si el reparto está equilibrado.

Un heredero podría recibir cuatro inmuebles y tener una adjudicación de mayor valor que el otro, aunque este recibiera cinco.

Lo importante es sumar el valor de los bienes incluidos en cada lote.

 

Ejemplo de reparto y compensación entre los herederos

Imaginemos que los dos herederos tienen derecho al 50 % de la herencia.

El valor total aproximado de los nueve inmuebles es de 1.540.000 €. Por tanto, el valor teórico que debería recibir cada heredero sería:

1.540.000 € ÷ 2 = 770.000 €

Después de estudiar las preferencias de cada uno, podrían formarse los siguientes lotes:

Lote	Inmuebles incluidos	Valor de los bienes
Lote A	Inmuebles 1, 2, 4, 6 y 9	798.000 €
Lote B	Inmuebles 3, 5, 7 y 8	742.000 €

El lote A supera en 28.000 € el valor que le correspondería a su adjudicatario:

798.000 € − 770.000 € = 28.000 €

El lote B queda 28.000 € por debajo:

770.000 € − 742.000 € = 28.000 €

Para equilibrar el reparto, el heredero que recibe el lote A podría compensar al heredero del lote B con 28.000 €.

Después de esa compensación, ambos habrían recibido un valor neto equivalente a 770.000 €.

Este cálculo parece sencillo cuando ya disponemos de los valores. El verdadero trabajo está en determinar correctamente cuánto vale cada inmueble antes de formar los lotes.

 

Valor de mercado, valor catastral y valor de referencia

En una herencia pueden aparecer varias cifras asociadas a una misma propiedad:

• Valor catastral.
• Valor de referencia.
• Valor declarado.
• Valor de mercado.

No deben confundirse porque responden a finalidades diferentes.

El valor de referencia tiene una función tributaria. El propio Portal del Catastro explica su utilización en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Sin embargo, cuando dos herederos quieren adjudicarse propiedades diferentes o calcular una compensación, necesitan conocer cuánto vale realmente cada bien en el mercado.

En este expediente, utilizar únicamente valores fiscales habría ignorado circunstancias tan importantes como:

• El mal estado del almacén.
• Las humedades y filtraciones.
• El apuntalamiento de la casa rústica.
• Las diferencias entre viviendas y locales.
• La necesidad de reforma.
• Las características de cada ubicación.

En mi artículo sobre las diferencias entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado explico con más detalle para qué sirve cada uno.

Para repartir los bienes sin perjudicar a ninguna de las partes, el valor de mercado ofrece una base mucho más útil que una cifra administrativa que no ha analizado físicamente el inmueble.

 

 

Elaboración de los informes individualizados

Después de realizar las visitas comenzó el trabajo de análisis en oficina. Preparé una valoración individual para cada inmueble.

En cada informe se recogían, entre otros aspectos:

• Identificación de la propiedad.
• Documentación examinada.
• Características físicas.
• Superficies comprobadas.
• Estado de conservación.
• Fotografías de la inspección.
• Mercado de referencia.
• Comparables utilizados.
• Ajustes realizados.
• Valor de mercado resultante.

Cada bien tenía su propia documentación, sus testigos y su conclusión de valor.

Además de los informes individualizados, resulta especialmente útil preparar un cuadro conjunto con todos los valores. Este resumen permite visualizar el patrimonio completo y estudiar diferentes posibilidades de adjudicación.

Este es el enfoque que aplico en una tasación para el reparto de una herencia: primero se valora cada bien y después se analiza el conjunto.

 

Qué problemas evitó la valoración

Los herederos obtuvieron una base común para empezar a tomar decisiones.

Sin una valoración independiente, cada uno podría haber defendido una percepción distinta:

• “La finca rústica tiene mucho terreno y debe ser lo que más vale”.
• “El local está alquilado y por eso vale más”.
• “La vivienda está en mejor zona”.
• “El almacén tiene muchos metros”.
• “La casa puede reformarse y alcanzar un precio elevado”.

Todas estas opiniones pueden tener una parte de lógica, pero no sustituyen al análisis de mercado.

La tasación permitió transformar esas impresiones en valores individualizados y comparables. De esta forma podían estudiar las adjudicaciones con mayor seguridad y calcular cualquier compensación económica.

Cuando no existe una cifra común, es frecuente que aparezca un desacuerdo entre los herederos sobre el valor de los inmuebles. En muchas ocasiones, el conflicto no surge porque las partes quieran perjudicarse, sino porque cada una está trabajando con datos diferentes.

 

La entrega del trabajo y las aclaraciones posteriores

Una vez terminados los informes, envié a los clientes la valoración individualizada de las nueve propiedades junto con el resumen de valores.

También les ofrecí la posibilidad de mantener una reunión presencial o por videoconferencia. Esta fase forma parte del servicio.

En una herencia con varios inmuebles no basta con entregar nueve cifras.

Los clientes deben entender:

• Por qué una propiedad vale más que otra.
• Qué estado se ha tenido en cuenta.
• Qué comparables se han utilizado.
• Qué limitaciones existen.
• Cómo pueden emplear los valores para formar los lotes.
• Cómo se calcula una compensación económica.

Desde la entrega de los informes no recibí objeciones respecto a las cifras o la metodología, por lo que entiendo que los valores les proporcionaron la base que necesitaban para continuar con el reparto.

 

Errores que habría que evitar en una herencia similar

A partir de este expediente, estos son los principales errores que recomiendo evitar.

Repartir los inmuebles antes de valorarlos

No conviene adjudicar primero las propiedades y calcular después si el reparto ha quedado equilibrado.

El orden debería ser el contrario:

1. Identificar todos los bienes.
2. Revisar la documentación.
3. Visitar los inmuebles.
4. Valorar cada propiedad.
5. Preparar un cuadro conjunto.
6. Formar los lotes.
7. Calcular las compensaciones.

Aplicar el mismo precio por metro cuadrado

Una vivienda, un local, un almacén y un terreno rústico no responden al mismo mercado.

Incluso dos viviendas próximas pueden tener valores distintos por su estado, altura, orientación, distribución, ocupación o necesidad de reforma.

Ignorar el estado de conservación

Un inmueble apuntalado o con humedades importantes no puede compararse directamente con una propiedad reformada.

El coste y la incertidumbre de las reparaciones afectan al comportamiento de los compradores y, por tanto, al valor.

Utilizar automáticamente valores fiscales para repartir

El valor de referencia puede ser relevante para liquidar impuestos, pero no sustituye al análisis del valor de mercado cuando los herederos tienen que adjudicarse bienes diferentes.

Valorar el conjunto sin desglosar cada propiedad

Una cifra global no permite saber qué recibe realmente cada heredero.

Para formar lotes y calcular compensaciones es necesario disponer del valor individual de cada bien.

 

Como tasador de herencias en España te digo

Cuando una herencia tiene varios inmuebles, mi recomendación es no empezar hablando de quién se queda cada propiedad.

Primero hay que conocer qué bienes existen, comprobar su estado y determinar su valor individual.

En este expediente, varios inmuebles estaban próximos e incluso tres se encontraban en el mismo edificio. Aun así, cada uno tenía una naturaleza, un estado de conservación y un comportamiento de mercado diferente.

Valorar nueve inmuebles no significa dividir una cifra global entre nueve. Significa analizar nueve realidades inmobiliarias distintas y convertirlas en información útil para que los herederos puedan repartir el patrimonio sin que uno de ellos reciba, sin saberlo, mucho más o mucho menos que el otro.

Una valoración no elimina por sí sola todos los posibles desacuerdos familiares, pero sí permite que la conversación parta de valores técnicos y no únicamente de opiniones.

 

¿Necesitas valorar varios inmuebles para repartir una herencia?

Si has heredado viviendas, locales, terrenos o fincas y necesitas conocer el valor de cada propiedad, puedo preparar una valoración individualizada y un cuadro conjunto que facilite el reparto.

Antes de presupuestar estudiaré:

• El número y la tipología de los inmuebles.
• Su ubicación.
• La documentación disponible.
• Los accesos necesarios.
• El número de visitas.
• La finalidad concreta del informe.

Puedes consultar mi servicio de tasador especializado en herencias para explicarme el caso y determinar qué tipo de valoración necesitas.

 

rabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.