Soy Juan Sastre y me dedico profesionalmente a la valoración de bienes e inmuebles. Si necesitas saber cuánto vale realmente una vivienda, un local, un terreno, una nave industrial u otro inmueble, puedo elaborar una valoración independiente y razonada que te permita tomar decisiones con una base objetiva.
Una valoración inmobiliaria no consiste simplemente en introducir una dirección en una plataforma y obtener un precio aproximado. Hay que conocer qué se está valorando, para qué se necesita el valor, cuál es la fecha de referencia, qué documentación existe, cuál es el estado real del inmueble y qué mercado debemos analizar.
Ese es precisamente mi trabajo como perito tasador.
Puedes conocer más sobre mi formación, experiencia y trayectoria profesional en mi página como Juan Sastre, perito tasador.
Si ya sabes qué inmueble necesitas valorar, puedes contactar conmigo y explicarme tu caso. Con la ubicación del inmueble, su tipología y la finalidad de la valoración podré indicarte qué documentación necesito y cómo podemos realizar el encargo.
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Qué es una valoración inmobiliaria
Una valoración inmobiliaria tiene como objetivo determinar el valor de un inmueble en una fecha concreta y para una finalidad determinada.
Parece una definición sencilla, pero en mi trabajo encuentro precisamente aquí muchos de los errores que después generan problemas.
No es lo mismo necesitar conocer el valor actual de una vivienda para negociar una compraventa que tener que determinar cuánto valía ese mismo inmueble hace quince años. Tampoco es igual valorar un piso libre que uno alquilado, una vivienda convencional que una casa construida sobre suelo rústico o un local comercial que una nave industrial.
La pregunta no debe ser únicamente:
«¿Cuánto vale este inmueble?»
Antes hay que responder a otras dos:
«¿Para qué necesitamos conocer su valor?»
«¿A qué fecha debemos valorarlo?»
La finalidad y la fecha de valoración condicionan el análisis que deberá realizarse y la documentación necesaria para justificar el resultado.
Cuándo puede ser necesario contratar a un tasador inmobiliario
La valoración de un inmueble puede ser necesaria mucho antes de que exista un procedimiento judicial. En muchos encargos, disponer de un valor independiente permite precisamente negociar con mayor seguridad y evitar que el problema termine convirtiéndose en un conflicto.
Reparto de patrimonios, herencias y divorcios
Una de las situaciones en las que con mayor frecuencia intervengo es cuando dos o más personas tienen que tomar decisiones sobre un patrimonio común.
En una valoración de inmuebles para una herencia, conocer el valor de mercado permite establecer una base económica para adjudicar, compensar o repartir los bienes entre los herederos.
Lo mismo sucede cuando debe realizarse una valoración de bienes en un divorcio. Si uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda, si existen varios inmuebles o si las partes aportan valores diferentes, contar con una valoración independiente puede facilitar mucho la negociación.
En estos casos mi función no es decidir quién tiene razón. Mi función es determinar y justificar técnicamente el valor del inmueble.
Compraventa y negociación
También puede interesar conocer el valor de un inmueble antes de comprarlo o venderlo.
El precio que solicita un propietario y el valor que puede justificarse mediante el mercado no siempre coinciden.
Una valoración independiente puede servir para analizar si el precio planteado tiene sentido, detectar circunstancias que puedan afectar al valor y disponer de una referencia objetiva antes de negociar.
Conflictos y procedimientos judiciales
Hay situaciones en las que el valor del inmueble forma parte directamente de una controversia.
Puede existir desacuerdo entre copropietarios, entre herederos, entre antiguos cónyuges o entre las partes de un procedimiento.
En esos casos el informe debe estar especialmente razonado, porque no basta con indicar una cifra. Hay que poder explicar de dónde procede ese valor, qué datos se han utilizado, qué método se ha aplicado y qué circunstancias del inmueble han sido consideradas.
Valoraciones referidas a una fecha pasada
En determinados encargos no necesitamos conocer cuánto vale hoy el inmueble, sino cuánto valía en una fecha anterior.
Es lo que conocemos como valoración retrospectiva.
Puede resultar necesaria en herencias, donaciones, procedimientos judiciales, operaciones antiguas o situaciones en las que haya que reconstruir el valor que tenía un inmueble años atrás.
En estos trabajos la fecha de referencia es fundamental y el análisis requiere estudiar información histórica y la evolución del mercado. Si es tu caso, te recomiendo consultar cómo se realiza una valoración retrospectiva de un inmueble.
Qué inmuebles puedo valorar
No existe una única manera de valorar todos los inmuebles. Cada tipología tiene características propias y puede requerir un análisis diferente.
Esta es precisamente una de las razones por las que no considero adecuado limitar una valoración profesional a multiplicar una superficie por un supuesto precio medio por metro cuadrado.
Viviendas, pisos y casas
Las viviendas son los inmuebles que valoro con mayor frecuencia.
En un piso hay que estudiar, entre otros aspectos, su ubicación, superficie, distribución, altura, orientación, estado de conservación, reformas, características del edificio, anexos, zonas comunes y situación del mercado.
En una vivienda unifamiliar entran además en juego otros elementos, como la parcela, las construcciones auxiliares, la piscina, las instalaciones exteriores o las características urbanísticas.
Dos viviendas con superficies similares pueden tener valores muy diferentes.
Locales comerciales y naves industriales
Los inmuebles vinculados a una actividad económica requieren un análisis específico.
En un local pueden ser determinantes la fachada, la visibilidad comercial, la distribución interior, el acceso, la ubicación dentro de la calle y las posibilidades reales de uso.
Puedes ampliar información en mi artículo sobre tasación de un local comercial.
Una nave industrial tiene otra lógica valorativa: situación dentro del polígono o zona industrial, accesibilidad, superficie de parcela y construcción, altura, instalaciones, antigüedad, estado y posibilidades de explotación.
También he desarrollado de forma específica cómo se valora una nave industrial.
Terrenos y fincas rústicas
En los terrenos no basta con conocer los metros cuadrados.
Hay que analizar su clasificación y situación urbanística, uso, accesos, aprovechamiento, características físicas y mercado específico.
Cuando se trata de suelo rústico pueden tener especial importancia el tipo de terreno, aprovechamientos, construcciones existentes y características de la finca. Puedes consultar aquí cómo se valora un terreno rústico.
Garajes, trasteros y otros anexos
También valoro elementos que en ocasiones se consideran secundarios pero que pueden representar cantidades importantes dentro de un patrimonio.
Una plaza de aparcamiento debe analizarse atendiendo a su ubicación, dimensiones, facilidad de maniobra, accesos y mercado del entorno. Lo explico con más detalle en cómo valorar una plaza de garaje.
Lo mismo sucede con los trasteros. Su superficie es importante, pero también lo son su ubicación dentro del edificio, accesibilidad, altura, condiciones de uso y demanda. Puedes ampliar información sobre cómo se valora un trastero.
Contacta conmigo para solicitar una valoración inmobiliaria.
Cómo realizo una valoración inmobiliaria
Cada encargo es diferente, pero el proceso de trabajo sigue una estructura que me permite justificar posteriormente el resultado obtenido.
No empiezo buscando un precio. Empiezo entendiendo qué tengo que valorar.
Determinar la finalidad y la fecha de valoración
Antes de realizar cálculos necesito saber para qué se solicita el informe.
Pregunto al cliente cuál es el problema que quiere resolver, qué inmueble debemos valorar, quién utilizará el informe y cuál debe ser la fecha de referencia.
Este primer paso puede cambiar completamente el enfoque del trabajo.
Analizar la documentación del inmueble
Reviso la información disponible sobre el bien y la confronto con la realidad que debo valorar.
Dependiendo del encargo pueden ser necesarios datos catastrales, nota simple, escrituras, planos, información urbanística, contratos de arrendamiento u otros documentos.
He preparado también una explicación específica sobre qué documentos pueden ser necesarios para valorar un inmueble.
Inspeccionar y comprender el inmueble
Cuando el encargo requiere visita, la inspección me permite conocer aspectos que difícilmente pueden apreciarse a partir de una referencia catastral o de fotografías aisladas.
Compruebo el estado del inmueble, distribución, conservación, calidades, reformas, características interiores y exteriores y cualquier circunstancia que pueda influir de forma relevante en su valor.
No siempre la realidad física coincide exactamente con la documentación.
Y precisamente esas diferencias pueden ser importantes.
Estudiar el mercado y elegir la metodología
Después llega una de las partes más importantes: analizar el mercado que corresponde realmente al inmueble.
Cuando resulta aplicable el método de comparación, no se trata de recopilar anuncios y calcular una media.
Hay que seleccionar inmuebles comparables, estudiar sus diferencias y realizar los ajustes necesarios para que la comparación tenga sentido.
En este artículo explico con experiencia práctica cómo selecciono comparables en una valoración inmobiliaria.
Existen además otros métodos de valoración que pueden ser apropiados dependiendo del inmueble y de la finalidad del encargo. La Orden ECO/805/2003 recoge, dentro de su ámbito de aplicación, los métodos de coste, comparación, actualización de rentas y residual.
La metodología no debe elegirse porque sea la más sencilla, sino porque sea adecuada al activo que estamos valorando y a la información disponible.
Elaborar y explicar el informe
El resultado final no debe ser simplemente una cifra.
En mis informes intento dejar explicado qué se ha valorado, con qué finalidad, qué documentación se ha analizado, qué metodología he utilizado, qué mercado se ha estudiado y cómo he llegado a la conclusión final.
Y para mí hay una parte adicional especialmente importante: explicar el resultado al cliente.
Si después de recibir el informe necesitas comprender por qué he llegado a ese valor, qué comparables he utilizado o qué elementos han pesado más en el cálculo, puedo explicártelo.
Qué factores pueden cambiar el valor de un inmueble
Dos inmuebles aparentemente parecidos pueden tener valores diferentes porque el mercado no paga únicamente metros cuadrados.
En una valoración puedo tener que estudiar factores como:
- ubicación y entorno;
- superficie y distribución;
- altura y orientación;
- estado de conservación;
- antigüedad;
- reformas realizadas;
- calidades;
- terraza, jardín o piscina;
- garaje y trastero;
- ascensor y zonas comunes;
- vistas;
- accesibilidad;
- situación urbanística;
- ocupación o arrendamiento;
- limitaciones o derechos que afecten al inmueble;
- oferta y demanda del mercado correspondiente.
La importancia de cada factor depende del inmueble.
Por eso desconfío de las valoraciones que pretenden resolver cualquier situación utilizando siempre el mismo precio por metro cuadrado.
Qué debes exigir a un tasador inmobiliario
Esta es una parte que considero especialmente importante.
No elegiría un tasador únicamente por el precio del informe.
Antes de contratar preguntaría quién va a realizar realmente la valoración, qué experiencia tiene en ese tipo de inmueble, qué método utilizará, qué documentación necesitará y si podrá explicar posteriormente el resultado.
Un buen informe debería permitir que otra persona comprenda el razonamiento seguido.
Experiencia en el tipo de inmueble
No es lo mismo valorar una vivienda convencional que una nave, una finca rústica, un inmueble en ruinas o una propiedad con circunstancias jurídicas o urbanísticas especiales.
El tasador debe saber identificar cuándo está delante de un caso sencillo y cuándo necesita profundizar más.
Independencia
Si el valor va a utilizarse para tomar una decisión importante o resolver una discrepancia, necesito mantener independencia respecto del resultado.
Mi trabajo no consiste en buscar la cifra que beneficia al cliente.
Consiste en obtener y justificar el valor que técnicamente puedo defender.
Metodología explicable
Preguntaría siempre cómo se ha obtenido el valor.
Si la única explicación es que una aplicación informática ha calculado automáticamente un precio, probablemente no estamos hablando del tipo de valoración que yo realizaría para una decisión patrimonial importante.
Informe adecuado a su finalidad
No todos los clientes necesitan exactamente el mismo documento.
El contenido y profundidad del informe deben responder a la finalidad del encargo y a la complejidad del inmueble.
Contacta conmigo para solicitar una valoración inmobiliaria.
Valoración profesional y estimación online no son lo mismo
Las herramientas automáticas pueden ser útiles para obtener una primera aproximación al mercado.
El problema aparece cuando se pretende utilizar esa estimación como si fuese una valoración individualizada.
Una aplicación puede trabajar con ubicación, superficie y determinados datos estadísticos, pero normalmente no conoce con precisión el estado interior del inmueble, la calidad real de una reforma, una distribución especialmente buena o mala, determinadas vistas, patologías, limitaciones o muchas de las circunstancias que un tasador puede detectar.
Para una simple curiosidad puede bastar una estimación.
Para repartir patrimonio, negociar una adjudicación, justificar un valor o tomar una decisión económica importante, yo buscaría una valoración razonada.
Qué incluye un informe de valoración inmobiliaria
El contenido concreto depende del encargo, pero un informe puede incluir, entre otros elementos, la identificación del inmueble, finalidad y fecha de valoración, documentación analizada, descripción y características del bien, reportaje fotográfico cuando proceda, análisis del entorno, metodología, estudio de mercado, comparables, cálculos y conclusión de valor.
Lo importante es que el resultado sea trazable.
Es decir, que la cifra final no aparezca de la nada y pueda entenderse cómo se ha obtenido.
Valoración inmobiliaria independiente y tasación hipotecaria no son lo mismo
Este punto quiero dejarlo especialmente claro porque genera muchas dudas.
Yo no realizo tasaciones hipotecarias homologadas para solicitar una hipoteca.
Si necesitas una tasación que vaya a utilizarse como garantía para la concesión de un préstamo hipotecario, debes acudir al circuito de las sociedades de tasación homologadas para esa finalidad.
Mi trabajo se centra en valoraciones inmobiliarias independientes y periciales para situaciones en las que necesitas conocer, justificar o discutir técnicamente el valor de un inmueble.
Por ejemplo:
- reparto de bienes;
- herencias;
- divorcios;
- extinciones de condominio;
- procedimientos judiciales;
- desacuerdos entre partes;
- compraventas y negociación;
- reclamaciones;
- valoraciones retrospectivas;
- decisiones patrimoniales.
Puedes consultar la información oficial sobre las tasaciones para préstamos hipotecarios en el Banco de España.
Esta diferenciación es importante porque evita contratar un informe que no corresponda a la finalidad para la que lo necesitas.
Un ejemplo sencillo: primero hay que conocer la finalidad
Imagina una misma vivienda.
| Situación | Qué necesito determinar |
|---|---|
| Dos hermanos quieren adjudicarse una vivienda heredada | Valor que permita establecer una base económica para el reparto |
| Uno de los cónyuges quiere quedarse la vivienda tras un divorcio | Valor del inmueble para negociar la adjudicación o compensación |
| Necesitamos saber cuánto valía el inmueble años atrás | Valor referido a una fecha histórica concreta |
| Un comprador quiere comprobar si el precio solicitado tiene sentido | Valor actual contrastado con el mercado |
| Existe un procedimiento judicial sobre el valor | Valor técnicamente razonado y susceptible de explicación pericial |
| El cliente necesita una hipoteca | Debe acudir a una sociedad de tasación homologada para esa finalidad |
El inmueble puede ser exactamente el mismo.
Lo que cambia es el problema que necesitamos resolver, la fecha de referencia, la documentación y el alcance del informe.
Por eso una de las primeras preguntas que hago cuando recibo una consulta es:
«¿Para qué necesitas la valoración?»
Caso real de valoración de un inmueble singular
Valoración de una villa de lujo de más de 12 millones de euros
En uno de mis encargos tuve que determinar el valor de mercado de una villa de lujo situada en Mallorca dentro de una operación patrimonial de un cliente internacional.
No se trataba de una vivienda unifamiliar convencional. La propiedad se asentaba sobre una parcela superior a 7.500 m² y estaba formada por diferentes construcciones y espacios con usos distintos.
La superficie vinculada al uso residencial se aproximaba a 1.600 m², incluyendo vivienda principal, zonas para invitados, espacios auxiliares, biblioteca y porches. Además, existían más de 400 m² destinados a almacenes y otras superficies auxiliares, junto con garaje, piscina y amplias zonas exteriores.
Una de las principales dificultades de la valoración consistió precisamente en no aplicar el mismo valor por metro cuadrado a todas las superficies.
Un metro cuadrado de vivienda de alta gama no puede recibir automáticamente el mismo tratamiento económico que un almacén, una sala de máquinas o determinado espacio auxiliar.
Después de inspeccionar personalmente el inmueble, comprobar sus superficies, diferenciar los distintos usos y analizar propiedades comparables del mercado inmobiliario de alta gama, el valor de mercado obtenido se situó aproximadamente en:
12,1 millones de euros
Este caso refleja especialmente bien por qué, cuando valoro una propiedad singular, no me limito a multiplicar una superficie por un precio medio de la zona. Primero hay que comprender el inmueble, sus usos, calidades, características y la aportación real de cada una de sus partes al valor final.
Ver el caso real de valoración de una villa de lujo en Mallorca
Puedes consultar otros casos reales de tasaciones y peritajes realizados a partir de encargos profesionales reales.
Por qué contratarme como tasador inmobiliario
Me dedico profesionalmente a la valoración desde 2018 y he trabajado con viviendas y otros inmuebles en situaciones muy diferentes: propiedades reformadas, inmuebles en mal estado, viviendas ocupadas o alquiladas, bienes que no pueden visitarse con normalidad, inmuebles que forman parte de patrimonios familiares y propiedades cuyo valor ha terminado siendo objeto de conflicto.
Esa experiencia me ha enseñado que las valoraciones difíciles no suelen resolverse con una fórmula automática.
Hay que entender el inmueble y, sobre todo, entender el problema.
Cuento con formación específica en peritaje judicial y tasación inmobiliaria y continúo formándome porque el mercado, la normativa y las herramientas de valoración evolucionan.
Pero hay algo que considero igual de importante que la formación: poder explicar al cliente el trabajo realizado.
Si me contratas, quiero que al terminar sepas no solamente cuál es el valor que he obtenido, sino por qué he llegado a él.
Puedes consultar mi formación y experiencia profesional como perito tasador.
Cuánto cuesta una valoración inmobiliaria
No establezco el precio de una valoración únicamente por los metros cuadrados del inmueble.
Para preparar un presupuesto necesito conocer, como mínimo, qué inmueble debemos valorar, dónde se encuentra y para qué necesitas el informe.
También pueden influir la complejidad del bien, número de inmuebles, desplazamiento, documentación disponible, necesidad de visita, fecha de referencia y alcance del informe.
Por eso prefiero estudiar primero el encargo y darte un presupuesto adaptado al trabajo real que necesita tu caso.
Preguntas frecuentes sobre valoración inmobiliaria
¿Un tasador inmobiliario puede valorar cualquier tipo de inmueble?
Depende de su formación, experiencia y de la complejidad del activo. Viviendas, locales, naves, terrenos, garajes o inmuebles ligados a determinadas actividades pueden requerir enfoques diferentes. Si un encargo necesita una especialidad técnica adicional, debe identificarse antes de aceptar el trabajo.
¿Es obligatorio visitar el inmueble?
No en absolutamente todos los encargos, pero la visita aporta información muy valiosa sobre el estado, distribución, conservación y características reales del bien.
Cuando una valoración se realiza sin inspección interior, esa circunstancia debe conocerse y reflejarse adecuadamente en el alcance y limitaciones del trabajo.
¿Una valoración online sirve igual que un informe realizado por un tasador?
No son el mismo producto.
Una herramienta online puede proporcionar una estimación orientativa. Un informe profesional analiza individualmente el inmueble, su finalidad, documentación, características y mercado y explica cómo se obtiene el resultado.
¿Puede utilizarse una valoración inmobiliaria en un procedimiento judicial?
Un informe pericial de valoración puede ser elaborado precisamente para aportar una conclusión técnica sobre el valor de un bien dentro de un conflicto o procedimiento.
En ese caso es especialmente importante que la metodología, documentación y conclusión puedan ser explicadas y defendidas técnicamente.
¿Tu informe sirve para solicitar una hipoteca?
No como tasación hipotecaria homologada.
Para esa finalidad concreta debes acudir a una sociedad de tasación homologada. Mi servicio es de valoración inmobiliaria independiente y pericial para las finalidades profesionales descritas en esta página.
¿Trabajas únicamente en Mallorca?
No. Realizo encargos de valoración en España y estudio previamente cada caso para determinar la documentación, necesidad de visita y forma más adecuada de realizar el trabajo.
Solicitar una valoración inmobiliaria
Si has llegado hasta aquí probablemente no necesitas otra explicación genérica sobre cuánto podría valer un inmueble.
Necesitas saber qué valor tiene tu inmueble y para qué necesitas justificarlo.
Cuéntame:
- qué tipo de inmueble es;
- dónde está;
- para qué necesitas la valoración;
- y, si existen varias propiedades o alguna circunstancia especial, indícamelo también.
Con esa información podré estudiar el encargo y decirte qué documentación necesitamos y cómo realizaría la valoración.
Contacta conmigo para solicitar una valoración inmobiliaria.
Soy Juan Sastre. Si puedo ayudarte a determinar y justificar el valor de tu inmueble, estudiaré personalmente tu caso.