Cómo valorar un inmueble heredado

A la hora de saber cómo valorar un inmueble heredado, lo primero que hay que tener claro es en qué momento del proceso sucesorio nos encontramos. No siempre se valora una vivienda heredada por el mismo motivo ni con la misma finalidad.

En una herencia, podemos distinguir dos grandes momentos, por un lado, la aceptación de la herencia y el pago de impuestos, por otro, el reparto y adjudicación de los bienes entre los herederos.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En la práctica, valorar bien un inmueble heredado evita muchos problemas, sobre todo cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda y compensar al resto.

Cuándo hay que valorar un inmueble heredado 

Un inmueble heredado puede valorarse en distintos momentos del proceso hereditario. No es lo mismo valorar para presentar impuestos que valorar para repartir de forma justa entre herederos. Esto es así porque una cosa es cumplir con una obligación fiscal y otra muy distinta es fijar el valor real de una vivienda para adjudicarla, venderla o compensar económicamente a otros beneficiarios de la herencia.

Además, el paso del tiempo juega un papel crucial en este tipo de situaciones. El mercado inmobiliario cambia constantemente, y los precios de las viviendas varían según la situación económica del momento. Por ejemplo, si los trámites de la herencia se alargan durante meses o años, el valor del inmueble puede haber subido o bajado notablemente desde el día del fallecimiento, haciendo que los cálculos iniciales.

Valorar para aceptar la herencia y pagar impuestos 

El primer paso para poder hacerse beneficiario de una herencia consiste en aceptar la misma y liquidar los impuestos correspondientes. Para ello, será necesario identificar qué bienes forman parte de la masa hereditaria y qué deudas pueden existir.

En este punto, muchos herederos utilizan valores fiscales o administrativos para declarar el inmueble. Puede ser una opción de cara al pago de impuestos, pero hay que tener cuidado con confundir ese valor con el valor real de mercado.

El valor utilizado para liquidar impuestos no siempre refleja lo que realmente vale la vivienda. Por eso, aunque pueda servir para un trámite fiscal, no debería utilizarse sin más para repartir entre herederos.

Valorar un inmueble heredado para repartir entre herederos

El segundo momento importante aparece cuando hay que hacer el reparto y adjudicación de bienes. Aquí sí es necesario conocer el valor real del inmueble, porque ese valor será la base para formar lotes, compensar diferencias o decidir quién se queda con la vivienda. En un reparto de herencia, si el inmueble se valora por debajo de su valor real, el heredero que se quede con la vivienda puede salir beneficiado y los demás perjudicados.

Esto ocurre mucho más de lo que parece. Uno propone un valor bajo, otro no quiere discutir, se acepta la cifra y, cuando se hacen números, el reparto ya nace torcido desde el principio. Esta situación se agrava todavía más cuando entran en juego los lazos afectivos, ya que el miedo a generar un conflicto familiar a menudo empuja a algunos herederos a ceder y aceptar un trato injusto. El problema es el resentimiento por haber recibido menos.

Por qué no basta con el valor fiscal o catastral

El valor fiscal, el valor catastral o el valor de referencia pueden tener utilidad en determinados trámites, pero no siempre representan el precio real que podría alcanzar una vivienda en el mercado. Para repartir entre herederos, lo prudente es trabajar con el valor de mercado.

Ese valor debe tener en cuenta la ubicación, superficie, estado de conservación, calidades, antigüedad, comparables reales y situación del mercado en ese momento. Si existe desacuerdo en el valor de inmuebles heredados, aceptar un valor administrativo sin comprobarlo puede ser un error importante.

Cómo se calcula el valor real de un inmueble heredado

Para valorar correctamente un inmueble heredado, lo habitual es elaborar una tasación de mercado. El tasador analiza la vivienda, revisa su documentación y compara el inmueble con otros similares. No se trata de mirar tres anuncios y hacer una media. Hay que comprobar si esos inmuebles son realmente comparables y aplicar los ajustes necesarios. Una vivienda reformada no vale igual que una para actualizar, aunque estén en la misma calle.

Aspectos que deben analizarse:

• Ubicación concreta, porque el barrio, la calle y el entorno influyen directamente en el valor.
• Superficie y distribución, porque no todos los metros se aprovechan igual.
• Estado de conservación, porque una reforma o un mal estado cambian mucho el valor.
• Comparables de mercado, porque el valor debe justificarse con referencias reales.
• Anexos como garaje, trastero o terraza, porque pueden aumentar el valor según la zona.

Cuándo puede hacer falta una tasación retrospectiva

En algunas herencias, el valor no debe calcularse a fecha actual, sino a una fecha concreta del pasado. Normalmente, la fecha de fallecimiento del causante. En esos casos puede ser necesaria una tasación retrospectiva en herencia, porque el mercado cambia y una vivienda no tiene por qué valer hoy lo mismo que valía hace años.

Esto es importante cuando se revisan adjudicaciones antiguas, se discuten valores declarados o se necesita justificar qué valor tenía el inmueble en un momento determinado. Hacer este viaje al pasado inmobiliario exige un análisis que va mucho más allá de mirar simples estadísticas antiguas. Un perito especializado debe localizar los testigos de venta reales de la zona exacta en ese año específico.

Como tasador de herencias en España 

Como tasador de herencias en España, mi opinión es clara, para repartir una herencia no debería utilizarse el valor que más conviene a una parte, sino el valor que mejor representa la realidad del inmueble. Muchas veces el heredero que quiere quedarse con la vivienda defiende un valor bajo.

Y el heredero que quiere cobrar su parte defiende un valor alto. Por eso hace falta una valoración independiente que ponga orden y evite que el reparto se convierta en una discusión de intereses. Valorar bien no es complicar la herencia, es evitar que alguien salga perjudicado.

Qué recomiendo antes de aceptar un valor 

Antes de aceptar el valor que propone otro heredero, revisaría si esa cifra está bien justificada. No aceptaría una valoración solo porque venga de Hacienda, Catastro, un portal inmobiliario o una opinión familiar. Mi recomendación es sencilla, valorar el inmueble a mercado, con un informe claro y razonado. Así todos los herederos saben sobre qué base están tomando decisiones.

En una herencia, la vivienda suele ser el bien más importante. Si se valora mal, todo el reparto puede quedar mal planteado desde el principio. Para este tipo de situaciones puedes consultar mi servicio de tasador de herencias, así como las páginas sobre reparto de herencia, desacuerdo en el valor de inmuebles heredados y tasación retrospectiva en herencia.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.