Cuando entro en una vivienda para valorarla no voy buscando únicamente metros cuadrados, habitaciones o si la cocina es nueva. Lo que intento es entender qué inmueble tengo delante y qué características pueden hacer que el mercado pague más o menos por él.
Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente en valoración de inmuebles. Después de visitar muchas viviendas he aprendido que hay características evidentes y otras que pasan desapercibidas para el propietario, pero que pueden tener bastante importancia cuando se analiza el valor.
El estado, la distribución, la orientación, las reformas, el edificio, el entorno, la documentación o la situación del mercado forman parte del análisis.
Pero también quiero aclarar algo desde el principio: la visita a la vivienda es solo una parte de la valoración. Después hay que contrastar lo observado con documentación, mercado y comparables.
Si lo que buscas es conocer todo el procedimiento, desde el encargo hasta obtener el valor final, te recomiendo primero mi guía sobre cómo tasar una vivienda.
Aquí voy a centrarme exclusivamente en otra pregunta:
¿En qué se fija realmente un tasador cuando analiza una casa?
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Qué mira un tasador cuando entra en una vivienda
Cuando realizo una visita, intento seguir un orden. No voy simplemente recorriendo habitaciones y haciendo fotografías.
Primero necesito obtener una visión general del inmueble y después voy comprobando características concretas que me permitan relacionar lo que estoy viendo con la documentación y, posteriormente, con el mercado.
Estado de conservación y reformas
Una de las primeras cosas que observo es el estado general de conservación.
No tiene el mismo comportamiento en el mercado una vivienda que necesita una reforma integral que otra que puede utilizarse inmediatamente.
Durante la visita puedo fijarme en aspectos como acabados, pavimentos, revestimientos, carpinterías, baños, cocina, instalaciones visibles, humedades aparentes, deterioros o reformas realizadas.
Pero aquí hay que diferenciar entre valorar el estado del inmueble y realizar un diagnóstico técnico especializado de una patología.
Como tasador puedo considerar que una vivienda presenta un determinado estado de conservación y analizar cómo puede afectar a su valor. Si aparece un problema constructivo que necesita un estudio técnico específico, puede ser necesario otro tipo de peritaje.
Las reformas también requieren criterio.
No toda reforma aumenta el valor en la misma proporción que ha costado realizarla. Una reforma de 60.000 euros no significa automáticamente que una vivienda valga 60.000 euros más.
Lo importante es analizar cómo percibe esa mejora el mercado.
Superficie, distribución y aprovechamiento
Los metros cuadrados importan, pero no explican por sí solos el valor de una vivienda.
Durante una valoración necesito comprobar qué superficie estamos analizando y cómo está aprovechada.
Una vivienda puede disponer de muchos metros pero tener una distribución poco funcional, pasillos excesivos, habitaciones pequeñas o espacios difíciles de utilizar. Otra vivienda algo menor puede tener una distribución mucho más eficiente.
Por eso observo:
- distribución de las estancias;
- número y tamaño de dormitorios;
- baños;
- zonas de circulación;
- aprovechamiento real;
- relación entre zonas de día y de noche;
- posibilidades de uso;
- terrazas y espacios exteriores;
- anexos vinculados a la vivienda.
También resulta importante distinguir correctamente las distintas superficies. Si quieres profundizar en esta cuestión puedes consultar qué superficie se utiliza para valorar un inmueble.
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Calidades, acabados e instalaciones
Después analizo las características constructivas y las calidades que puedo comprobar durante la visita.
No se trata de hacer un inventario interminable de materiales, sino de determinar si las características del inmueble lo sitúan por encima, por debajo o dentro de lo habitual en su mercado.
Puedo prestar atención, por ejemplo, a carpintería exterior e interior, pavimentos, revestimientos, cocina, baños, climatización, calefacción, instalaciones visibles y nivel general de acabados.
En viviendas de determinadas características, especialmente propiedades de gama alta, estos elementos pueden alcanzar bastante importancia porque las diferencias entre inmuebles son mucho mayores.
Orientación, luminosidad y vistas
Hay factores que no aparecen reflejados correctamente en una simple superficie catastral y que, sin embargo, pueden influir en cómo percibe el mercado una vivienda.
La orientación es uno de ellos.
Durante una visita me interesa comprobar la entrada de luz natural, las fachadas a las que abren las distintas estancias y las condiciones reales de luminosidad.
También observo las vistas.
No asigno un incremento automático porque una vivienda tenga una determinada vista, pero sí estudio si esa característica genera una diferencia respecto de otros inmuebles comparables de la zona.
Una vivienda abierta, luminosa y con vistas despejadas puede competir de forma distinta frente a otra de características aparentemente similares.
Planta, ascensor y accesibilidad
En edificios de viviendas, la planta y la existencia de ascensor pueden tener relevancia.
Pero tampoco se pueden aplicar reglas automáticas.
Una planta alta puede beneficiarse de más luminosidad o mejores vistas, mientras que una planta baja puede disponer de terraza, jardín o acceso independiente.
Por eso el análisis siempre debe hacerse dentro del mercado concreto.
La accesibilidad al edificio y a la propia vivienda también puede influir en determinados compradores y, por tanto, formar parte del análisis.
Qué analiza un tasador fuera de la vivienda
Una parte importante de la valoración se produce incluso antes de entrar en la casa.
El inmueble no puede separarse de su ubicación.
Dos viviendas prácticamente iguales pueden tener valores muy distintos si se encuentran en calles, barrios o municipios diferentes.
Ubicación y entorno
La ubicación es uno de los factores que más condiciona el mercado inmobiliario.
Cuando analizo una vivienda estudio el entorno inmediato y las características de la zona donde se encuentra.
Me interesa conocer cuestiones como conexiones, transporte, equipamientos, comercio, centros educativos, zonas verdes, aparcamiento, características urbanas y nivel general de demanda.
No todos estos elementos se transforman después en un porcentaje concreto.
Lo que hacen es ayudarme a comprender qué mercado corresponde realmente a esa vivienda y con qué inmuebles debe compararse.
Puedes profundizar en este aspecto en cómo afecta el entorno al valor de un inmueble.
El edificio también importa
Cuando valoro un piso no analizo solamente lo que existe desde la puerta hacia dentro.
También observo el edificio.
Su antigüedad, estado general, portal, ascensor, zonas comunes, conservación exterior y determinadas características comunitarias pueden influir en la percepción del comprador.
Una vivienda reformada completamente puede encontrarse dentro de un edificio muy deteriorado y esa circunstancia no debería ignorarse.
La antigüedad tampoco puede utilizarse de forma automática como sinónimo de depreciación. Hay edificios antiguos muy apreciados por el mercado y edificios relativamente recientes con características menos demandadas.
En cómo afecta la antigüedad al valor de un inmueble explico esta cuestión con mayor detalle.
Garaje, trastero, terraza y otros anexos
Los elementos anexos pueden modificar de forma importante el conjunto de la propiedad.
Durante el análisis compruebo si existen garaje, trastero, terraza, jardín, piscina u otros elementos vinculados al inmueble y cómo deben considerarse.
No siempre tiene sentido valorar todos los metros al mismo precio.
Por ejemplo, el comportamiento de mercado de los metros de una vivienda no tiene por qué ser igual que el de un trastero, una terraza o una plaza de aparcamiento.
Por eso esos elementos deben identificarse correctamente y analizarse según sus propias características.
Si quieres ver un ejemplo específico, puedes consultar cómo valorar una plaza de garaje.
Qué documentación comprueba un tasador
Lo que veo durante la visita tiene que contrastarse con la documentación disponible.
Puedo encontrar una vivienda físicamente determinada y descubrir posteriormente que las superficies, distribución o determinadas características no coinciden exactamente con la información registral o catastral.
Por eso una valoración profesional no debería basarse únicamente en lo que se observa.
Identificación registral y catastral
Necesito identificar correctamente qué inmueble estoy valorando.
Dependiendo del encargo puedo revisar documentación registral, catastral, escritura, planos u otra información disponible.
Lo importante es comprobar que estamos trabajando sobre el bien correcto y detectar posibles discrepancias relevantes.
La documentación concreta que solicito depende del inmueble y de la finalidad. La explico con más detalle en qué documentos se necesitan para valorar un inmueble.
Situación de uso y ocupación
También necesito saber cómo se utiliza el inmueble.
No es lo mismo analizar una vivienda libre que una vivienda arrendada, ocupada, sometida a determinadas limitaciones de uso o con circunstancias especiales.
Estas situaciones no deben resolverse aplicando automáticamente un descuento.
Primero hay que entender cuál es la situación real y determinar si tiene influencia en el valor que estamos buscando.
Qué preguntas hace un tasador durante la visita
Una visita no consiste solamente en mirar.
También pregunto.
El propietario o la persona que conoce el inmueble puede aportar información que difícilmente podría obtener observando durante veinte minutos.
Por ejemplo, me interesa saber cuándo se realizaron determinadas reformas, qué actuaciones afectaron realmente a la vivienda, si existen circunstancias especiales o si hay documentación adicional que deba estudiar.
También necesito conocer para qué se solicita la valoración.
No es una pregunta secundaria.
Valorar para repartir una herencia, negociar en un divorcio, estudiar una compraventa, resolver un desacuerdo o elaborar un informe pericial puede requerir definir correctamente la finalidad y la fecha de referencia.
Si todavía no sabes qué tipo de informe necesitas, puedes consultar mi página sobre valoraciones y tasaciones inmobiliarias.
Contactar con Juan Sastre tasador
El tasador también analiza lo que no puede verse durante la visita
Una parte fundamental del trabajo empieza cuando termino de visitar la vivienda.
Las fotografías, mediciones y observaciones obtenidas durante la inspección tienen que relacionarse después con el mercado.
Ahí es donde empieza una de las partes más importantes de la valoración.
Mercado inmobiliario de la zona
Estudio qué está ocurriendo en el mercado correspondiente al inmueble.
No me interesa cualquier vivienda del municipio.
Necesito identificar qué propiedades pueden servir realmente como referencia y cuáles no son comparables.
El tipo de inmueble, ubicación, superficie, estado, antigüedad, anexos y otras características ayudan a delimitar ese mercado.
Selección de comparables
Elegir comparables es una de las partes que más criterio exige.
No basta con localizar varios anuncios y obtener una media.
Hay que decidir cuáles representan razonablemente el comportamiento del inmueble que estoy valorando y analizar las diferencias que existen entre ellos.
Un piso completamente reformado no debería compararse sin ajustes con otro que necesita una reforma integral.
Tampoco tendría sentido comparar viviendas de zonas con comportamientos de mercado muy distintos solo porque estén dentro del mismo municipio.
En cómo elijo los comparables de una valoración inmobiliaria explico con más detalle cómo realizo este trabajo.
Qué factores pueden subir o bajar el valor de una casa
No existe una lista universal de porcentajes aplicable a todas las viviendas.
La importancia de cada factor depende del mercado y del inmueble concreto.
Aun así, este cuadro permite entender algunos de los elementos que suelo analizar:
| Factor | Qué compruebo | Posible influencia |
|---|---|---|
| Estado | Conservación, necesidad de reforma, acabados | Puede mejorar o reducir la posición frente a comparables |
| Ubicación | Calle, barrio, entorno y demanda | Puede producir diferencias importantes incluso entre viviendas similares |
| Superficie | Metros y aprovechamiento | No solo importa cuánto mide, sino cómo se utilizan esos metros |
| Distribución | Funcionalidad de los espacios | Una mala distribución puede perjudicar el atractivo |
| Orientación y luz | Exposición y luminosidad real | Puede diferenciar viviendas similares |
| Planta y ascensor | Altura, accesibilidad y características del edificio | Su efecto depende del mercado |
| Vistas | Calidad y permanencia de las vistas | Puede aportar diferenciación |
| Reforma | Tipo, calidad y antigüedad de la actuación | No aumenta automáticamente el valor por su coste |
| Garaje y trastero | Características y demanda | Pueden añadir valor, pero deben analizarse de forma independiente |
| Situación de uso | Libre, alquilada, ocupada u otras circunstancias | Puede condicionar el análisis |
No todos los factores pesan igual.
Y precisamente por eso una valoración requiere interpretar el conjunto.
Un ejemplo práctico de por qué dos pisos similares pueden valer distinto
En uno de los tipos de encargos que encuentro con frecuencia, dos viviendas del mismo edificio pueden parecer prácticamente iguales sobre el papel y acabar teniendo valores diferentes.
Imaginemos este ejemplo basado en situaciones profesionales reales, con datos modificados para preservar la privacidad:
| Característica | Vivienda A | Vivienda B |
|---|---|---|
| Superficie aproximada | 94 m² | 96 m² |
| Planta | 4ª | 1ª |
| Estado | Reformada recientemente | Necesita actualización |
| Orientación | Exterior y luminosa | Parte de las estancias a patio |
| Distribución | Buena | Pasillo largo y menor aprovechamiento |
| Garaje | Sí | Sí |
| Valor orientativo resultante | 335.000 € | 292.000 € |
La diferencia no se explicaría porque una tenga dos metros cuadrados más o menos.
El valor surge del comportamiento conjunto de las características y de cómo esas diferencias son percibidas por el mercado.
Ese es uno de los motivos por los que no considero suficiente valorar una vivienda multiplicando metros cuadrados por un único precio medio.
¿En qué se fija más un tasador?
No puedo darte una respuesta universal porque depende del inmueble.
En una vivienda convencional puede resultar especialmente importante el mercado de la zona, superficie, estado, ubicación y distribución.
En otra propiedad pueden ser determinantes el terreno, una situación urbanística concreta, un arrendamiento, unas vistas excepcionales o una reforma importante.
El trabajo del tasador consiste precisamente en identificar qué factores son relevantes en ese caso concreto y evitar otorgar el mismo peso a elementos que no lo tienen.
Qué no debería hacer un tasador
También existen varias prácticas que intento evitar cuando valoro una vivienda.
No debería empezar el informe con una cifra ya decidida por el cliente.
Tampoco debería escoger únicamente comparables que permitan justificar el resultado que una parte desea obtener.
Y no considero suficiente utilizar una estimación automática como sustituto de un análisis individualizado cuando el valor va a utilizarse para una decisión patrimonial importante.
La independencia es especialmente importante cuando existen varias partes con intereses distintos.
En una herencia, divorcio, conflicto entre copropietarios o procedimiento judicial, mi función no consiste en conseguir el valor más alto o el más bajo.
Mi función es obtener un valor que pueda explicar y técnicamente defender.
¿Se puede valorar una vivienda sin entrar en ella?
Hay situaciones en las que no es posible realizar una visita interior.
Puede ocurrir porque una de las partes no permite el acceso, porque el inmueble está ocupado o porque se trata de una valoración retrospectiva y las circunstancias actuales son diferentes.
Eso no significa automáticamente que sea imposible realizar cualquier análisis, pero sí puede afectar al alcance, precisión y limitaciones del trabajo.
Lo importante es que esas circunstancias se conozcan y queden explicadas.
He desarrollado esta situación específicamente en si se puede tasar una vivienda sin entrar en ella.
Contactar con Juan Sastre tasador
En qué situaciones puede ser útil una valoración profesional
Conocer en qué se fija un tasador tiene sentido sobre todo cuando el valor del inmueble va a utilizarse para tomar una decisión.
Entre los encargos en los que intervengo se encuentran valoraciones para herencias y reparto de bienes, divorcios y liquidación patrimonial, compraventas, desacuerdos entre propietarios, procedimientos judiciales, reclamaciones o determinación de valores referidos a una fecha determinada.
Mi trabajo se centra en valoraciones inmobiliarias independientes y periciales.
No realizo tasaciones hipotecarias homologadas para solicitar financiación bancaria.
Preguntas frecuentes sobre lo que mira un tasador
¿Un tasador mira si la vivienda está reformada?
Sí. El estado y las reformas pueden influir en el posicionamiento del inmueble frente a otros comparables.
Eso no significa que el valor aumente automáticamente en el mismo importe que se haya gastado en la reforma. Hay que analizar cómo la percibe el mercado.
¿El tasador mira los muebles?
En una valoración inmobiliaria normal, el objeto principal es el inmueble.
El mobiliario puede ser objeto de una valoración independiente cuando la finalidad lo requiere, por ejemplo en determinados repartos, herencias, divorcios o siniestros. Para esos casos existe un servicio específico de valoración de mobiliario y contenido.
¿El tasador comprueba el Catastro?
La información catastral puede formar parte de la documentación analizada, junto con otra documentación disponible.
Lo importante es contrastar los datos documentales con el inmueble que realmente se está valorando y detectar discrepancias relevantes.
¿El tasador tiene en cuenta las vistas?
Puede tenerlas en cuenta si el mercado demuestra que esa característica diferencia de forma significativa el inmueble respecto de otros comparables.
No aplico un porcentaje automático simplemente porque una vivienda tenga vistas.
¿Una casa reformada siempre vale más?
Una reforma puede mejorar el valor de mercado, pero no necesariamente por el mismo importe que costó.
Depende de la calidad, antigüedad, características de la intervención y de cómo responde el mercado a esas mejoras.
¿Qué es lo primero que hace un tasador cuando llega a una casa?
Durante la visita intento obtener primero una visión global del inmueble: tipología, distribución, estado y características principales.
Después voy comprobando aspectos concretos y recopilando la información necesaria para contrastarla posteriormente con documentación y mercado.
Si necesitas que valore tu vivienda
Saber en qué se fija un tasador puede ayudarte a comprender una valoración.
Pero si lo que necesitas es conocer y justificar el valor de un inmueble concreto, hay que analizar ese inmueble y la finalidad para la que necesitas el informe.
Soy Juan Sastre y realizo valoraciones inmobiliarias independientes y periciales en España.
Si me explicas qué inmueble necesitas valorar, dónde se encuentra y para qué necesitas el valor, podré decirte qué documentación necesito y cómo plantearía el trabajo.
Contacta conmigo para solicitar una valoración inmobiliaria.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
